REITs市场整体运行情况 [page::0]

• 2025年9月第一周，中证REITs全收益指数周涨幅0.47%，累计三天上涨1.18%，周末回撤0.43%。

- 我国内地已上市73个REITs项目总市值2192亿元，流通市值1054亿元，环比微增0.19%。

• 大类资产中黄金表现强势，权重比REITs更优，权益市场短期承压，商品市场分化明显。

细分资产板块表现 [page::0][page::1]

• 消费设施板块涨幅领先（1.48%），重点REITs如嘉实物美消费和华安百联消费分别上涨1.81%、3.41%，其分派率预期超过4%，表现具备较强吸引力。

- 租赁住房板块涨幅1.22%，资产质量优良、出租率稳定，重点项目分派率2.6%-4%左右不等，部分资产设有业绩补偿机制。

• REITs成交情绪下降，日均成交额和换手率环比下降超12%，但近期分红项目或带来机会。

- 估值收益率较高的板块为仓储物流（4.86%），园区（4.49%），交通设施（4.45%），市场优选细分领域及业绩“兜底”项目。

首单外资消费REIT发行热度及风险提示 [page::1]

• 凯德商业外资消费REIT网下认购倍数超250倍，项目募集资金约22.87亿元，估值25.69亿元，2025和2026年预测现金流分派率分别为4.40%和4.53%。

- 该发行活跃度匹配近期其他市场热点项目，显示外资对中国REITs市场认可度提升。

• 风险主要包括政策超预期调整、基础设施经营风险及数据统计风险。

【华西固收】首单外资消费REIT发行火爆 — 深度解析

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：《首单外资消费REIT发行火爆》

- 发布机构：华西证券研究所（华西研究）

• 撰写分析师：姜丹（执业编号 S1120524030002）

- 发布日期：2025年9月7日

• 报告主题：剖析中国首单外资参与的消费类房地产投资信托基金（REITs）发行情况及市场表现，涵盖最新一级市场发行情况与二级市场动态

核心论点与信息

报告的核心内容关注当前中国REITs市场的活跃度，特别是首单外资参与消费类REIT的热烈反响，显示该产品获得投资者的高度认可，网下认购倍数超过250倍，资金募集规模达22.872亿元，且年化分派率处于行业良好水平。报告同时跟踪了各类资产板块的市场表现，包括消费设施、租赁住房等，指出分红补偿机制及资产位置对价格表现的积极贡献。整体看，报告表达了对消费REIT及租赁住房板块未来分红与价格韧性的乐观看法，但也提示政策和运营风险。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

1. 报告引言与市场概况

报告以2025年9月1日至5日一周为时间窗口，简述中证REITs全收益指数的市场表现：小幅上涨0.47%，阶段性上涨累计达1.18%后小幅回撤0.43%。全国73个已上市REITs项目总市值2192亿元，环比增长0.19%，流通市值1054亿元。整体REITs指数表现受到股债市场风险偏好影响，反映REIT与宏观风险情绪密切相关。此外，其他大类资产如沪金、沪银、COMEX黄金表现强劲，显著跑赢REITs，透露出资金在风险区间内的配置轮动特征。

逻辑与假设

分析师指出，REITs受市场整体风险偏好左右，多见红利性质资产在风险偏好提升时表现相对较弱，这一观点基于REITs的收益分派属性更贴近稳健现金流，难以与风险资产同向波动。商品市场表现分化，显示宏观因子和行业周期性影响因素叠加。[page::0]

2. 二级市场表现细分

• 消费设施板块的涨幅领跑，达到1.48%。其中，嘉实物美消费和华安百联消费表现突出，分别上涨1.81%和3.41%。物美消费资产位处北京核心商业区，分红由业绩补偿机制保障，分红稳定性较强。百联消费在上海五角场，分派率高达5.5%，价格自年初上涨近39%，显示投资者对高分红和位置优质物业的青睐。此板块整体分派率预测均在4%以上，投资价值凸显。
• 租赁住房板块表现也较好，涨幅1.22%。旗下代表资产如深圳安居、城投宽庭、厦门安居等均有稳定上涨，分派率处于2.6%-3.1%，上海地产预期分派率超过4%，林下项目采用EBITDA补足机制，保障现金流稳定。资产质量高，出租率保持稳定。
• 市场活跃度方面，REITs成交情绪下滑，日均成交额较前期跌约12.74%，换手率维持在0.55%。一些此前分红次数较少，且累计可供分配金额较高的项目具备关注价值。
• 估值和现金分派率：中债估值收益率方面，仓储物流（4.86%）、园区（4.49%）、交通设施（4.45%）表现较优。园区（4.27%）、消费（4.19%）、仓储（4.02%）现金分派率较高，租赁住房约3.06%。报告建议优先选择经济发达区且有业绩兜底机制、出租率表现好的项目，如普洛斯、联东科创等。

支撑逻辑

• 分红补偿机制及EBITDA补足机制增强现金流确定性，支撑二级市场价格。
• 核心城市优质物业位置带来收益与资产保值双重保障。
• REITs流动性下降反映部分资金观望，前期分红较少项目或迎来价值释放。
• 估值收益率与现金分派率的对比，则帮助投资者做出更具收益保障的资产配置判断。[page::0,1]

3. 一级市场发行进展

报告特别强调2025年首单外资消费REIT完成询价，凯德商业项目网下投资者认购倍数超250倍，资金募集达22.872亿元，估值25.69亿元。该项目预计2025年年化现金分派率为4.40%，2026年预测为4.53%，表现出吸引力，且与近期发行的绿发商业、唯品会奥莱项目相当。

影响与意义

• 表明外资资金对中国消费REIT市场信心充足。
• 发行倍数大幅高于普通发行水平，显示市场对优质资产的强烈需求。
• 消费REIT作为细分板块，受益于中国消费恢复和商业地产业绩逐步回暖的趋势。
• 该发行标志着中国REIT市场对外资开放的里程碑，或为未来更多外资参与创造条件。[page::1]

4. 风险提示

报告列示了三大风险点：

• 政策超预期调整风险：未来公募REIT相关政策如出现重大变动，可能对资产估值及现金流产生不利影响。
• 基础设施项目经营风险：运营效率、租户变动、市场需求变化可能影响租金收入和现金分派。
• 资料来源及数据统计风险：数据可能存在误差或更新不及时，影响分析结论。

5. 评级说明及免责声明

报告附带了详细的评级体系，定义了买入、增持、中性、减持和卖出五档评级标准，均基于未来6个月内相对上证指数的股价表现。此外，报告对行业评级也进行了相应基准说明。

此外，提醒本订阅号面向华西证券专业投资机构客户，信息不构成投资建议，并提示证券投资风险。[page::2]

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三、图表深度解读

图1：华西证券研究视觉形象图（封面图）

• 描述：画面展示多栋高楼，向上仰视的视角配合蓝天白云和一架飞翔的飞机，传递稳健向上和活力的品牌形象。
• 解读：象征华西证券的研究视野开阔且紧贴城市核心资产，配合“创造价值”的口号暗示研究报告围绕价值发现和资产配置。
• 与文本关联：增强报告专业性和权威性的视觉印象。[page::0]

图2：华西研究扫描码及印章图

• 描述：印章图展示“华西研究创造价值”八字篆刻风格，扫描二维码方便读者关注。
• 作用：强化品牌认知，方便投资机构客户获取更多研究资讯。
• 关联意义：体现研究的数字化传播与服务专业性。[page::1]

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四、估值分析

报告中提及凯德商业外资消费REIT项目估值25.69亿元，拟募集资金22.872亿元，显示估值较发行金额略高。

• 估值方法：未详细披露具体估值方法，但从报告中披露的现金分派率（4.40%-4.53%）和募集规模推测，估值可能基于收益法（现金流折现法，DCF）或分红贴现模型。
• 关键假设：

- 预测现金流稳定，分派率持续4%以上。

- 资产位于优质核心区，租金收入具有保障。

• 推断：高认购倍数及分派率反映市场对收益和资产安全性的双重认可。
• 敏感性：如现金流变动或政策调整，估值将面临较大波动。

无明示敏感性分析细节。[page::1]

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五、风险因素评估

报告指出的三大风险各有侧重：

1. 政策风险：公募REITs作为新兴投资品种，政策层面快速变动可能较大，尤其是外资参与相关法规与市场准入要求，均尚处于完善升级阶段。
2. 经营风险：基础设施项目及租赁物业运营涉及多方因素，市场需求变动、租客流失等都可能导致实际收益率低于预期。
3. 数据风险：信息披露及时性及准确性将影响判断的准确性，尤其是细分资产的出租率、现金流情况等关键指标。

报告未见具体的缓释策略或风险概率估计，但提及了资产级别的“业绩补偿机制”和“EBITDA补足机制”，即从资产层面部分缓解经营风险。[page::0,1]

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六、批判性视角与细微差别

• 数据与时间窗口：报告重点时间范围为2025年9月第一周，分析较短周期内的市场表现，可能未充分反映长期趋势或系统性风险。
• 政策风险提示较为简略，未深入探讨具体政策变化可能带来的影响深度，外资参与REITs仍属创新领域，相关制度和监管尚未完全稳定。
• 估值部分缺乏详细模型说明，未来投资者需关注披露更加细化的估值参数和假设，尤其是现金流预测的合理性。
• 成交情绪下降与高认购热情并存，可能反映机构投资者更倾向于优质资产而一般市场流动性承压，投资者需关注市场结构和资金来源变化。
• 回报率指标和收益测算指标之外，未提及潜在宏观经济周期对租赁需求和资产价值的影响，存在一定假设风险。
• 资产优质程度的衡量依赖区域位置和补偿机制，对未来不确定成本或资本支出缺少详尽讨论。

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七、结论性综合

华西证券发布的《首单外资消费REIT发行火爆》报告全面展示了中国REITs市场的最新进展，尤其是首单外资消费REIT项目以超250倍认购倍数火爆发行，募资22.872亿元，预期分派率4.4%以上彰显投资者对消费类资产稳定现金流的强烈需求与信任。

二级市场方面，消费设施和租赁住房板块表现突出，分红补偿及EBITDA补足机制增强了现金流稳定性，核心资产区域的优势保证了市场认可度。尽管成交活跃度略有下降，但优质项目的现金分红能力仍为市场看好焦点。仓储物流和园区板块凭借较高估值收益率及分派率，在经济发达地区亦具投资价值。

风险层面，政策调整的不确定性和基础设施运营风险是潜在变数，投资者需保持关注；数据统计风险提醒需谨慎解读实时数据。整体评级体系提供了严谨的投资建议框架。

报告图表虽较为简洁，主要为品牌形象辅佐，实际数据分析深度体现于正文中，充分支持了报告对消费REIT赛道潜力及外资介入意义的积极判断。

总体而言，该报告展现出华西证券对中国REITs市场，特别是消费及租赁住房细分领域的信心，强调绩优资产的稳健分红能力和优异流动性，并认为外资参与将为市场注入新活力，推动行业健康发展。[page::0,1,2]

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图表引用

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【华西固收】首单外资消费REIT发行火爆 — 分析完毕。

报告