2025年上半年业绩表现及利润压力 [page::0]

• 营业收入587.5亿元，同比增长25.4%。

- 归母净利润32.2亿元，同比下降45.14%，毛利率降至12.63%，下降7.94个百分点。

• 费用管控有效，销售费用率和管理费用率分别下降至2.60%和2.91%。

投资布局与土储情况 [page::0]

| 区域 | 销售金额占比 | 土储面积占比 |
|------------|--------------|--------------|
| 西部 | 28.1% | 28.0% |
| 长三角 | 26.5% | 11.3% |
| 环渤海 | 23.5% | 36.3% |
| 华南 | 12.0% | 7.3% |
| 华中 | 9.9% | 17.1% |

• 2025年新增4块土地，平均楼面价7907元/平米，新增权益比例73.9%。

- 总土储达到2840万方，权益2113万方，地售比0.31，平价楼面价4207元/平米。

稳健的经营业务表现 [page::0]

• 购物中心租金收入55亿元，同比增长4.9%，出租率达96.8%。

- 长租公寓冠寓收入12.4亿元，出租率95.6%，6个月以上项目出租率达97.2%。

• 物业管理服务收入62.6亿元，物业覆盖4亿方面积，业务多元化覆盖住宅、商业、写字楼等多业态。

负债规模压降与财务优化 [page::0][page::1]

• 剔除预收款后的资产负债率56.1%，净负债率51.2%，有息负债1698亿元，较2024年末下降65亿元。

- 一年内到期债务256.1亿元，占总债务15.1%。

• 平均融资成本3.58%，平均借贷年期10.95年；现金短债倍数1.14倍。

投资建议与风险提示 [page::1]

• 投资策略聚焦核心区域，稳健经营释放现金流，积极压降负债。

- 风险主要包括宏观经济、房地产市场波动、经营和资金流动性风险。

【银河地产胡孝宇】龙湖集团（0960.HK）2025年上半年业绩点评——投资深耕核心，压降负债规模

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：公司点评丨龙湖集团 (0960.HK)：投资深耕核心，压降负债规模

- 作者：胡孝宇

• 发布机构：中国银河证券研究院

- 发布时间：2025年9月5日

• 研究领域：房地产行业—龙湖集团

- 报告主题：深度分析龙湖集团2025年上半年业绩表现，包括营业收入、利润情况、投资布局、经营运营和财务状况，重点关注公司通过核心区投资和负债管理的战略调整

核心观点总结：

• 2025年上半年龙湖集团实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%，显示营收稳健增长；

- 归母净利润32.2亿元，同比大幅下降45.14%，主要由毛利率下滑和联营合营公司业绩转负所致；

• 投资上聚焦核心区域，销售面积和金额有所下降，但土储布局合理，并获得新增土储；

- 经营业务方面，购物中心租金收入、长租公寓出租率和物业管理覆盖稳中有升，贡献现金流和利润；

• 财务策略积极，通过有序压降有息负债、优化债务结构及降低融资成本，强化资金安全边际。

总体来看，作者传达的是龙湖集团面临行业利润压力背景下，保持稳健的收入增长，通过聚焦核心市场和剥离非核心业务以稳固经营，同时积极控制财务风险，展现出财务稳健、运营持续优化的态势。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

1. 报告导读与核心观点

关键论点：

• 营收保持增长，但利润承压，反映行业盈利环境趋严。

- 投资定位向核心区域深耕，侧重优质增量和土储结构优化。

• 经营业务持续稳健，特别是购物中心、长租公寓和物业管理三大稳定现金流来源表现良好。

- 财务端压缩有息负债，提升资本结构质量，降低融资成本，增强抗风险能力。

推理依据：

• 营业收入同比增长25.4%，显示公司销售表现较好，但毛利率大幅下滑（下降7.94个百分点至12.63%），显示成本压力或售价压力明显。

- 公司联营及合营公司业绩由盈转亏，拉低整体利润表现。

• 费用控制得当，销售和管理费用率均同比下降，压缩运营支出，提高效率。

- 销售面积和销售金额下降较多，销售均价下降4.23%，但销售金额仍优先聚焦西部和长三角两大核心区域。

• 土储新增集中于上海、苏州、重庆、贵阳，5个核心区域布局合理，地价控制在合理区间，反映精准拿地战略。

- 经营业务中购物中心高出租率（96.8%）、长租公寓出租率（95.6%整体，97.2%成熟项目）及广覆盖的物业管理，增强了现金流持续性和盈利稳定性。

• 净负债率降低、债务结构优化以及融资成本下降（3.58%），长借期（10.95年）显示债务管理灵活且成本控制有效。

重要数据点：

• 营收587.5亿元，同比增长25.4%

- 归母净利润32.2亿元，同比降45.14%

• 毛利率12.63%，同比降7.94pct

- 销售面积261.4万平，同比下降28.48%

• 销售金额350.1亿元，降31.51%

- 土储总计2840万平方米，权益2113万平方米，权益比例74.4%

• 购物中心租金55亿元，同比增长4.9%

- 长租公寓开业12.7万间，出租率95.6%

• 有息负债1698亿元，较2024年底下降65亿元

- 平均融资成本3.58%，平均合约借款期限10.95年

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2. 投资深耕核心板块分析

总结：

• 公司重点聚焦于开发“核心地块”，充分利用已有的土储资源，控制土地成本和供地节奏，扎实推进销售和土地储备的匹配与优化。

- 新增土地建筑面积有限（24.9万平米），且地价合理，体现拿地策略趋于谨慎，强调质量优先。

推理依据：

• 通过限制新增土地规模和优化区域布局（上海、苏州、重庆、贵阳），公司意图加大在核心区的市场深耕，将资源投入到高回报项目。

- 权益比例维持高位（74%）、地售比低至0.31，说明土地成本相对合理，有利于利润空间恢复。

数据解读：

• 销售面积和金额下降明显，主要反映市场整体环境波动和公司调整节奏，但销售均价下降力度较小，表明价格保持一定稳定性。

- 重点区域销售构成（西部占28.1%，长三角26.5%），符合全国主要城市发展趋势，显示区域战略逻辑清晰。

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3. 经营业务稳中有升

总结：

• 购物中心、长租公寓和物业管理三大业务保持稳定增长和高出租率，表现出龙湖商业运营管理能力的优势，成为稳定盈利和现金流来源。

- 租金收入和物业管理收入分别提升或稳健，显示其作为非开发主业收入的重要补充功能。

推理依据：

• 购物中心的整体出租率96.8%，租金同比增4.9%，说明龙湖商业资产管理功力较强，即使在行业压力下依然实现稳健回报。

- 长租公寓管理资产租赁率超95%，且成熟项目超过97%租出率，反映市场需求稳定且运营效率高。

• 物业管理涵盖多种业态，2025上半年收入同比平稳，说明业务覆盖广泛且稳定，风险分散。

关键数据点：

• 购物中心出租率96.8%，租金收入55亿元增长4.9%

- 长租公寓12.7万间，整体出租率95.6%，成熟项目97.2%

• 物业管理在管面积约4亿平方米，2025年H1服务业务收入62.6亿元，基本持平

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4. 财务策略与风险控制：压降负债与优化结构

总结：

• 公司积极缩减有息负债，降低财务杠杆风险，同时通过优化债务结构和融资成本，将资金链稳固在合理水平。

- 净负债率51.2%，资产负债率剔除预收款56.1%，显示资本结构保持稳健。

推理依据：

• 有息负债规模从2024年底的1763亿元降至1698亿元，减少65亿元，有助于缓解利息压力。

- 债务平均合同借贷年期接近11年，展现公司优选长期资本结构，减少短期偿债压力。

• 平均融资成本3.58%，相较过去有所下降，反映融资能力和成本控制得到提升。

- 现金与短期债务比率1.14倍，表明公司现金储备相对充裕，短期偿债风险较低。

关键数据点：

• 有息负债1698亿元

- 一年内到期债务256.1亿元，占债务总额15.1%

• 平均融资成本3.58%

- 净负债率51.2%，资产负债率剔除预收款56.1%

• 现金短债比1.14倍

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5. 投资建议与风险提示

投资建议：

• 鉴于营业收入增长和经营业务稳健，公司在行业压力下仍能保持较好的现金流和市场地位，预计未来盈利能力有望伴随行业回暖逐渐修复。

- 投资结构调整与风险控制措施表明管理层稳健且灵活应对环境变化，财务健康程度值得认可。

风险提示：

• 宏观经济不及预期可能影响销售和市场表现。

- 房地产销售不及预期及房价大幅下跌风险或进一步压力利润。

• 经营业务如商业租赁、长租公寓等存在市场波动风险。

- 资金回流和债务偿还不及预期，可能影响公司资金流及偿债能力。

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三、图表深度解读

图表1：主营业务收入及利润数据（图示见page 0）

图示表现公司2025年上半年营业收入与利润的增长趋势和变化。收入实现稳健25%以上增长，突出显示公司销售能力仍在，但利润端大幅下降，主要归因于毛利率压缩和联营合营业绩转负。

• 数据趋势：收入从同比增长的角度表现强劲，但利润同比下降超45%，表明企业面临较大成本或费用压力，经营效率或市场环境需重点关注。

- 关联文本：图表直观展示了报告文本对收入与利润落差的讨论，有助于理解利润承压的深层原因。

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图表2：销售及土地储备区域分布与结构

• 数据描述：图表细分公司的销售金额和土地储备在不同区域的占比（环渤海、西部、长三角、华中、华南等）。

- 趋势解读：销售及土储在西部和长三角区域占比最高，显示这两个区域是公司的核心市场；同时，土地储备均价与地售比显示公司控制成本较好。

• 联系文本：图示验证并量化报告中提及公司“聚焦核心区域”以及土地储备结构稳健的合理性。

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图表3：财务结构与负债期限分析

• 内容描述：展示公司有息负债的规模，短期与长期负债比例，以及融资成本和期限。

- 数据解读：一年内到期债务占比15.1%说明短期压力可控，且平均借款合约期限长达10.95年，融资成本较低，有利于财务稳定。

• 文本关联：配合报告强调的财务风险控制策略，反映公司对资金结构和负债风险进行严格管理。

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四、估值分析（无详尽数据，仅评级体系说明）

报告中未披露详细估值模型和具体目标价，但在评级体系中阐明：

• 评级标准：

- 推荐：股价或指数涨幅领先市场，港股以恒生指数为基准。
- 谨慎推荐、中性、回避等级范围明确。

• 报告隐含对龙湖集团的综合看法是基于行业回暖预期与公司稳健经营能力，维持“谨慎推荐”或“中性”可能更合适（具体评级未明确）。

该评级体系为后续投资相比和判断提供了框架，具有较强参考价值。[page::2]

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五、风险因素评估

报告细致列出主要风险：

• 宏观经济风险：经济增速放缓可能带来需求和资金压力。

- 销售不及预期：可能影响现金流和盈利。

• 房价波动风险：房价大幅下跌将影响资产和利润。

- 经营业务风险：零售、长租公寓等经营回报低于预期。

• 资金回流风险：包括预售资金和资金链收紧。

- 债务偿还风险：流动性紧张可能导致偿债压力。

分析指出这些风险均有较大潜在影响，财务端的压降负债和优化结构则是对应风险的积极缓解措施。风险控制能力仍需持续关注。[page::1]

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六、批判性视角与细微差别

• 盈利压力突显：报告显示利润大幅下滑，且毛利率下降近8个百分点，虽解释为成本和联营合营业绩变差，但未明细费用端具体压力来源，存在利润预测可信度上的不确定。

- 销售面积与金额大幅下滑：超过28%的销售面积和31%的销售金额下降，虽然解释为聚焦核心区域策略调整，实际可能隐含市场需求疲软，需关注市场回温节奏是否如预期。

• 新增土地规模有限：部分可能反映公司谨慎扩张，但也可能限制未来规模增长潜力。

- 风险提示较为一般：列举多项风险，但策略和概率分析不够深入，投资者需对市场环境保持高度关注。

• 估值缺乏具体细节：未提供目标价及估值模型参数，限制对公司估值水平的独立判断。

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七、结论性综合

本报告详尽评述了龙湖集团2025年上半年业绩及经营策略，核心结论有：

• 收入保持增长，体现销售及运营依然稳健，但盈利能力面临较大压力，主要由毛利率显著下降和联营合营业绩负面影响造成。

- 公司投资策略聚焦核心区域，合理控制新增土储，保持土地成本优势，体现稳健发展的特征。

• 经营业务面展现出较强的稳定现金流支持，购物中心和长租公寓出租率均处于较高水平，充分发挥多业态物业管理优势。

- 财务策略积极有效，通过压降负债、优化债务结构和降低融资成本等手段，提升财务安全边际，响应了行业整体风险背景。

• 风险因素全面覆盖宏观、市场、经营和资金端，但需特别关注盈利下滑和市场回暖节奏。

- 作者通过多维度数据指标支撑论点，辅以图表展现公司收入结构、销售区域和财务负债状况，实现了较为全面的业绩解读。

最终，龙湖集团处于行业挑战与调整期，公司以稳健投资和严控风险为核心策略，保持收入增量并强化经营效率，财务稳健但利润压力犹存。投资者对其未来表现应保持关注，重点考察市场及盈利能否有效恢复。[page::0,1,2]

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附录：图表示意

报告