2025年上半年收入与利润情况 [page::0]

• 营业收入221亿元，同比下降34.82%；归母净利润8.95亿元，同比下降32.11%。

- 毛利率同比提升5.25个百分点至26.85%。

• 投资收益减少，销售及管理费用率小幅变动，总体费用率上升1.55个百分点。

销售表现与资金回笼 [page::0]

• 销售面积133.5万平方米，同比下降59.08%；销售金额103.3亿元，同比下降56.15%。

- 销售均价7738元/平方米，同比提升7.16%。

• 全口径资金回笼率达115.05%，资金回笼高效。

吾悦商管业务持续强势增长 [page::0]

• 商业运营收入69.44亿元，同比增长11.78%。

- 租金收入64.79亿元，同比增长11.78%；出租率保持97.81%高位。

• 吾悦广场覆盖141个城市，共205座，174座已开业，客流9.5亿人次，同比增长16%。

- 总营业额超过515亿元，同比增长16.5%；会员数4917万人，同比增长29.5%。

财务结构及融资情况 [page::0][page::1]

• 有息负债余额522.76亿元，净负债率53.40%。

- 融资成本降至5.55%，较去年末下降0.37个百分点。

• 融资渠道多元，含境外美元债及10亿元中期票据，抵押物业贷款规模增加约44.79亿元。

投资建议及风险提示 [page::1]

• 建议关注公司销售均价提升与资金回笼效率，商管业务增长显著，财务稳健有保障。

- 风险主要包括宏观经济和房地产销售、商业运营及资金回流低于预期等。

【银河地产胡孝宇】公司点评丨新城控股 (601155)：控制杠杆水平，商管强者恒强 — 详尽分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：公司点评丨新城控股 (601155)：控制杠杆水平，商管强者恒强

- 作者：胡孝宇

• 发布机构：中国银河证券研究院

- 发布日期：2025年09月05日

• 研究主题：新城控股2025年上半年财务业绩及商业管理表现点评

- 核心论点：2025年上半年新城控股整体收入利润有所下滑，但销售均价及毛利率回升，商管业务保持强劲增长，财务杠杆控制有效，融资渠道通畅，体现公司稳健经营态势。

• 评级及目标价：报告中未直接披露具体目标价，但通过分析判断，公司处于“谨慎推荐”或“中性”态势，评级体系阐释了相关标准[page::0,1,2]

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二、逐节深度解读

1. 报告导读

关键论点：

• 收入及利润出现同比明显下滑；

- 销售均价提升；

• 商业管理（吾悦商管）表现优异，强者恒强；

- 财务结构安全，负债水平有控制。

推理依据：

• 公司发布的2025年上半年报显示，营业收入及归母净利润分别同比下降34.82%和32.11%，主要因房地产交付收入减少；

- 尽管收入下滑，毛利率却提升5.25个百分点达到26.85%，表明盈利质量改善；

• 商业运营收入及租金收入实现同比11.78%的增长，显示商业资产运营稳定增长；

- 持续控制负债和融资成本，说明资本结构稳健。

关键数据点：

• 营业收入：221亿元，同比降34.82%；

- 归母净利润：8.95亿元，同比降32.11%；

• 毛利率：26.85%，提升5.25pct；

- 销售均价：7738元/㎡，同比提升7.16%；

• 商业运营收入：69.44亿元，同比增长11.78%；

- 吾悦广场出租率97.81%；

• 净负债率53.40%，融资成本5.55%。

预测与推断：

• 预计公司将继续保持严格的杠杆管理，通过优化融资结构降低成本，保障后续稳健发展；

- 吾悦商管持续扩张和高租赁率支持商业收入稳健增长，构成公司稳健盈利的重要支柱。

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2. 投资建议

总结论点：

• 销售均价提高和高资金回笼率体现销售业务效率提升；

- 商业运营持续双位数增长且出租率维持高位，彰显商管业务优势；

• 负债规模被有效控制，融资渠道保持畅通。

说明依据：

• 销售面积虽下降59.08%，但销售均价提升7.16%，金额同比下降56.15%，表明销售结构调整但单价提升有效缓冲业绩影响；

- 全口径资金回笼率115.05%，反映经营现金流良好；

• 融资成本下降及新增商业物业抵押贷款支持财务弹性。

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3. 风险提示

风险类别与潜在影响：

• 宏观经济不及预期：整体市场需求和发展前景受宏观环境影响明显，可能导致销售放缓或利润压缩；

- 房地产销售不及预期及房价大幅波动风险：影响公司业绩直接表现；

• 商业运营及新开商场不及预期风险：影响商业收入增长目标；

- 资金回流和债务偿还风险：可能限制公司扩张及财务增强能力。

报告未详尽说明缓解策略，但强调融资渠道畅通及杠杆控制，暗示公司正通过多元融资和稳健财务策略管理风险[page::1]。

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4. 评级体系解读

• 对公司评级基准为未来6-12个月相对于沪深300指数的股价表现；

- 评级分为“推荐”、“谨慎推荐”、“中性”和“回避”四档。

• 报告未直接给出新城控股评级，但基于财务和业务表现，推测处于“谨慎推荐”或“中性”，即相对沪深300指数涨幅介于5%-20%或-5%~5%区间[page::2]。

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三、图表与数据深度解读

图表1：新城控股2025年上半年主要财务指标对比

• 内容描述：数据显示营业收入、归母净利润及每股收益均有较大幅度下降，图表配色区分不同年份对比，突出同比关系。

- 数据趋势：2025H1收入221亿元，同比降34.82%；净利润8.95亿元，同比降32.11%；基本每股收益0.40元，降31.03%，但毛利率上升至26.85%，表明产品销售毛利率及盈利能力改善。

• 与文本联系：支持文本中对收入利润下降但毛利率上升的阐述，验证了销售结构调整策略有效提升盈利质量。

图表2：销售与资金回笼情况

• 内容描述：销售面积、销售金额均明显下降，但销售均价同比提升7.16%，资金回笼率115.05%保持高位。

- 趋势解读：销售面积下降59.08%，是销售金额下滑56.15%的核心驱动，但均价提升显示公司聚焦高质优价市场。资金回笼高于100%表现公司现金流管理较为高效。

• 业务含义：表明开发销售业务转向稳定高价产品，降低库存与风险，保持经营活动资金健康。

图表3：吾悦商管运营表现

• 内容描述：商业运营收入69.44亿元，同比增长11.78%；租金收入同幅增长；出租率97.81%，达到行业领先水平。

- 趋势解读：商管业务持续扩张且高效运营，客流量与会员人数分别增长16%及29.5%，显示客户粘性及商业活力增强。

• 与文本联系：验证“商管强者恒强”的观点，证明商业资产管理是收入与现金流稳定的重要保障。

图表4：财务结构与融资情况

• 内容概述：净负债率53.40%，有息负债522.76亿元，融资成本5.55%，较去年末下降0.37个百分点；新增融资持续增加融资弹性。

- 趋势说明：公司持续优化财务结构，压降融资成本，发行境外债及中票彰显融资渠道开放和多样化。

• 意义解读：说明公司财务稳健，杠杆受控，持续资本补充支持未来发展，风险较为可控。

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四、估值分析

报告未具体披露估值模型及目标价格，但基于所述内容可以推断：

• 估值方法可能以相对估值为主，参考行业指数（沪深300等）及公司历史业绩波动；

- 主要假设包含未来销售均价继续上升、商业运营持续稳定增长、财务杠杆保持稳健；

• 驱动因素为稳健的商业管理收入、持续的销售高价策略及融资渠道畅通降低综合资本成本，形成较为健康的估值基础。

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五、风险因素评估

报告识别多项风险，涵盖宏观经济、房地产销售、商业运营、资金回流及债务偿还，具体分析如下：

• 宏观经济风险：经济放缓或政策收紧将直接影响房产销售，造成收入与利润波动；

- 销售及房价风险：新城控股销售面积下降与销售金额大幅下滑需重点关注，房价大幅下跌将影响资产及现金流；

• 商业运营风险：新开商业项目若不能迅速吸引客流，将影响整体商业收入的持续增长；

- 资金及偿债风险：资金流动性不足及债务违约风险将威胁公司运营稳定，尽管目前融资渠道多样，依旧需警惕未来利率或市场变化的影响。

报告未明示特定缓解方案，但通过融资多元化和杠杆严格控制，隐含一定风险管理措施[page::1]。

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六、批判性视角与细微差别

• 盈利下滑幅度偏大：收入与净利润均同比下降超30%，短期压力较大，虽毛利率有所提升，但是否能持续保持值得关注；

- 销售面积大幅减少59.08%，若非策略性调整，可能暗示市场需求疲软或去库存压力，需对销售端持续观察；

• 费用率上升，管理费用率升高1.92个百分点，或透露公司运营效率存在提升空间；

- 商业运营虽表现良好但依赖高出租率及人流，突发市场波动可能对商管业务造成影响；

• 融资成本虽小幅下降，但5.55%在房地产行业可能仍有一定压力，尤其在加息周期或信用环境变化时；

- 报告偏重正面因素展现，公司存在的风险点诸如资金流紧张风险和销售不及预期影响未深入量化，读者应谨慎判断。

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七、结论性综合

本报告详尽点评了新城控股2025年上半年业绩，揭示基本面优劣之处并体现公司稳健的经营策略。关键见解总结如下：

• 收入与利润同降超30%，主因住房交付及销售面积下降，但销售均价提升7.16%及毛利率上升5.25pct显示盈利质量改善；

- 吾悦商管业务作为公司重要增长引擎，表现出色，营收及租金实现双位数增长，出租率维持高位97.81%，客流及会员数显著增长，证明商业运营健康稳健；

• 公司采取严格杠杆控制，有息负债合理，融资渠道丰富且成本有所降低，保障财务结构安全与运营弹性；

- 销售资金回笼率115.05%体现资金管理效率，支持企业持续运作与开发；

• 潜在风险主要集中于宏观经济波动、房产销售回落及资金回流压力，公司未来需继续提升盈利稳定性及风险管控能力；

- 整体评级倾向谨慎推荐或中性，投资者应关注后续销售回稳及商管业务持续表现。

综上所述，该报告严谨系统地解构了新城控股当前财务及业务表现，提供了深入的数据解析和风险提示，为投资决策提供了较为全面的参考依据，体现出对公司“控制杠杆，商管强者恒强”的核心判断与信心[page::0,1,2]。

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附：相关图片引用

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（全文分析基于原报告文本内容，页面标注对应页码）

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