2025年REITs投资者结构与策略特征 [page::0]

• 战略投资者比例最高，基金份额有限售要求，偏好配售长期持有。

- 网下和公众投资者无锁售限制，采取多样化策略，包括打新卖出和二级市场买入。

• 基金份额持有人户数逐年下降，反映部分投资者选择打新后卖出。

打新卖出策略胜率及操作建议 [page::0][page::1]

• 上市首日即卖出胜率最高，赔率最佳。

- 持有2日卖出可获得稍高赔率，持有超过5天逐渐降低。

• 对涨停首日REITs建议持有至第2日再卖，其他情况建议首日卖出。

认购倍数与资产类型对上市表现影响 [page::1]

• 认购热度高的REITs首日涨幅大，打新卖出收益较好。

- 新型基础设施和保障性租赁住房REITs首日表现优于水利、能源、园区、仓储物流及消费基础设施。

配售持有策略收益构成分析 [page::1]

• 74只REITs中65只实现正收益，整体胜率87.84%。

- 总收益率31.00%，其中分红收益10.42%，资本利得20.58%。

• 分红贡献约三分之一，资本利得贡献三分之二。

二级市场买入策略及择时建议 [page::1]

• 买入时机关键。2025年1、3、5、6月上涨较多，2、4、7、8、9月下跌。

- 1-4月买入并持有胜率和收益率较高，6-7月买入持有胜率低。

• 振幅和换手率是二级市场操作的重要参考指标，流动性不足为重要风险因素。

渤海证券研究报告详尽解析

《【固收】初看REITs的投资机会（系列四）：收益视角 ——固定收益专题报告》

日期：2025年9月30日
发布机构：渤海证券研究所
作者：固收团队（李济安、王哲语）
领域：REITs（房地产投资信托基金）投资，固定收益专题

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1. 元数据与概览

标题及发布信息

本报告标题为《【固收】初看REITs的投资机会（系列四）：收益视角 ——固定收益专题报告》，由渤海证券固收团队撰写，于2025年9月30日在天津发布。主要覆盖REITs投资机会中的收益角度，属于固定收益领域的专题研究。

报告核心论点与目标

报告主要围绕2025年REITs整体表现展开，尤其注重不同投资策略下的收益分析，包括打新卖出策略、配售持有策略和二级买入交易策略，旨在探讨2025年REITs的优选投资方式。

核心观点总结如下：

• 战略投资者份额比例最高，主要通过配售长期持有，因其份额有限售要求；网下投资者和公众投资者份额相对较少且无限售限制，策略多样化，包括打新卖出。

- 历史数据显示打新卖出策略胜率较高，尤其上市首日卖出胜率最高，持有超过首日后胜率递减，但2日卖出赔率最高。

• 认购倍数与上市首日表现呈正相关，选择认购倍数高的REITs 并首日卖出更优。

- 不同资产类型的REITs表现差异明显，新型基础设施、保障性租赁住房表现最佳，交通基础设施表现最差。

• 配售持有策略收益稳定，能获得较高的分红收益与资本利得，总收益平均为31%，其中分红贡献约1/3，资本利得贡献约2/3。

- 二级买入策略对买入时机高度敏感，1、3、5月买入胜率较高，6、7月表现差，投资者需关注换手率及流动性。

风险提示主要包括宏观经济环境及REITs政策变化的不可预测性，报告不构成投资建议，专为符合资格的专业投资者设计。

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2. 逐节深度解读

2.1 研究背景与策略分析

报告首先分析了2025年REITs整体表现，并从投资者结构切入，指出战略投资者的重仓和限售约束，导致其投资策略以配售长期持有为主；而网下及公众投资者更灵活，倾向于打新卖出和二级市场交易。此投资者结构影响了市场资金流动性和策略的差异。

观点逻辑与假设：

• 持有比例及限售要求决定了资金锁定期，从而影响策略选择。

- 打新卖出策略基于新上市REITs 首日价格跃升观察，需精准判断短期价差。

• 统计历史数据以验证持有时间与胜率关系，支持首日卖出为最佳选择，持有时间延长边际收益呈递减。

该章节核心数据点：

• 战略投资者、网下投资者、公众投资者的持仓比例及限售情况。

- 打新卖出时间点对应的胜率和赔率变化趋势。

此信息说明投资者结构决定了市场的资金流动和策略选择空间，为后续策略建议奠定基础。

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2.2 打新卖出策略实证与资产类型表现

本部分报告细分打新卖出策略的实证分析，针对上市首日及后续1、2、5、10日卖出价格差异统计胜率和赔率，数据揭示：

• 上市首日卖出胜率最高，风险较低。

- 上市后2日卖出赔率最高，收益潜力最大，但风险略增。

• 持有时间越长胜率逐渐下降，边际收益不明显。

关注认购倍数作为“热度”指标，报告发现认购倍数与上市首日涨幅正相关，认购倍数高的REITs更适合打新首日卖出策略。此外，不同资产类型REITs表现差异明显：

• 新型基础设施 REITs 和 保障性租赁住房 REITs表现优异，首日涨幅较好。

- 水利基础设施、能源基础设施、园区基础设施、仓储物流基础设施、消费基础设施 REITs 表现次佳。

• 交通基础设施 REITs 表现较差，上市首日涨幅有限。

该分析表明资产类别选择是打新卖出策略成败关键，为投资者提供资产配置参考。

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2.3 配售持有策略收益拆分

配售持有策略强调REITs的长期分红属性与资本利得双重收益，报告将总收益拆分为两个部分：

• 截至2025年9月22日，74只REITs中有65只实现正收益，收益胜率87.84%。

- 平均总收益率为31.00%，其中分红收益为10.42%，资本利得为20.58%。

• 分红贡献占比约1/3，资本利得占约2/3。

表明REITs的强制分红政策为投资者提供稳定现金流，资本利得则为额外收益来源，使得配售持有成为一种风险较低且收益可观的长期投资方式。

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2.4 二级市场买入择时策略分析

该章节强调二级市场低价买入的重要性，收益高度受买入时点影响。统计结果显示：

• 1月、3月、5月、6月购入的REITs上涨数量较多，胜率较高。

- 6月、7月买入并持有胜率低且收益率均值低。

• 1、2、3、4月买入持有胜率高且收益率较好。

- 5月、8月买入胜率较高但收益率偏低。

此外，波段交易策略偏爱振幅大的品种，结合换手率和基本面信息进行操作，鉴于REITs市场投资者结构较单一，活跃度和流动性不足，关注换手率成为投资执行的必要条件。

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2.5 风险提示

报告指出两大风险因素：

• 经济环境变化超预期，可能影响REITs运营环境及资产价值。

- REITs政策变化超预期，可能影响市场规则、分红政策及流动性。

此外，报告明确统计口径可能存在偏差，并不构成具体投资建议，投资需自主判断。

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3. 图表深度解读

文中唯一提供的报告首页图像（images/247dcb57f19375505e4969e591cb5c37b37d036c26f4e499cb943ad3e177806b.jpg?page=0）为品牌宣传性质，展示“君临渤海 诚挚相伴，独立诚信 细研深究 固/收”，体现渤海证券固收团队的专业形象与品牌承诺，并无直接数据内容。

报告未包含其他具体表格或数据图表。大量数据均在正文以文字形式展示，如打新胜率、收益率、认购倍数等统计数字。报告通过数据明确支撑其投资策略论点，且均有明确时间节点（2025年9月22日）。

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4. 估值分析

本报告侧重于REITs投资策略和收益分析，未专门设立估值模型章节及详细估值计算说明，故无DCF或市盈率等传统估值方法展示。

不过，报告通过实证收益统计数据隐含价值判断，如：

• 认购倍数反映市场对REITs的需求度及潜在价值。

- 配售持有回报率反映REITs内在现金流稳定性及资本增值能力。

因REITs具强制分红特征，投资回报具有固定收益属性，估值更多依赖分红收益率及市场流动性，侧重收益视角而非单纯价格波动。

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5. 风险因素评估

报告明确识别以下核心风险：

• 宏观经济环境风险，可能导致房地产及基础设施运营状况恶化。

- 政策风险，政府对REITs相关制度或分红政策调整可能带来波动及损失。

• 统计口径偏差风险，数据来源或计算存在误差，影响结论精确度。

尽管未明示具体缓释策略，投资者需结合市场动态密切关注上述风险变化，合理控制投资敞口。

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6. 批判性视角与细微差别

报告优势

• 数据详实，覆盖打新、配售、二级买入三大策略，视角多元。

- 尤其对打新卖出胜率和资产类别表现细分精准，提供实操性强的策略指导。

• 分红与资本利得拆分清晰，体现REITs特性，有助理解收益结构。

需要留意之处

• 报告整体偏向表述策略优点，较少深入讨论市场流动性不足对实操的制约影响。

- 二级市场流动性和换手率仅做提醒，未详述应对措施，流动性风险依然较大。

• 认购倍数高被建议重点关注，但未具体阐释其背后可能的高估风险。

- 报告中对政策及经济环境变数风险提示较为笼统，缺少具体的情景分析或应对建议。

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7. 结论性综合

本报告全面分析了2025年中国REITs市场的收益表现与投资策略，重点强调打新卖出、配售持有和二级市场买入三种策略的特点和适用场景。核心结论可归纳如下：

• 投资者结构决定策略取向：战略投资者因限售偏向长期配售持有，公众及网下投资者策略更具灵活性，多采用打新卖出和二级买入交易。

- 打新卖出策略有效率高：上市首日卖出胜率最高，适合绝大多数REITs；涨停REITs可选择上市后2日卖出以获取更高赔率。认购倍数高的REITs更适合该策略。

• 资产类型表现差异显著：新型基础设施和保障性租赁住房REITs表现最佳，交通基础设施较弱，资产改善和选择至关重要。

- 配售持有收益稳定且可观：平均总收益31%，其中分红贡献1/3，资本利得贡献2/3，体现REITs稳定的现金流优势。

• 买入时机决定二级交易收益：选择低价时段买入并长期持有胜率及收益率较高，投资者应关注市场流动性和换手率，谨慎择时择券。

- 风险需持续关注：经济环境和政策风险变化可能深刻影响REITs收益及市场表现，投资者应保持警惕。

通过上述分析，报告建议投资者可优先考虑基于市场热度及资产类型选择入场，利用打新卖出实现短期收益，结合配售持有稳健收益策略，辅以二级市场灵活操作争取更好整体回报。

总体来看，报告基于实证数据和市场结构分析，结合REITs本身分红特性，提出了务实且多维的收益优化策略，具有较强的指导价值和参考意义。[page::0,page::1,page::2]

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参考图片

报告