产业园区分类及其评估体系构建 [page::0]

• 产业园区分为生产制造类（着重品牌与复制性）和科创类（强调创新与独特性）。

- 评估体系结合定性评分模式，涵盖7大基础指标（区位、租户、大股东、结构性供需、市场定位、地方政策、股息率）和2大附加指标（科技创新与成效贡献）。

• 体系旨在精准反映园区自身特点与运营表现，解决传统指标难以刻画的问题。

园区REITs市场现状与价值重要性 [page::0]

• 自2021年首只园区REITs上市起，累计上市19只，总市值374亿元，底层资产均位于核心一线及二线城市。

- 合理估值体系是投资决策重要支撑，评分体系助力识别长期潜力优良的园区REITs。

• 产业园区作为实体经济和产业升级核心载体，战略价值突出。

2025H1评估结果及风险提示 [page::0]

• 综合评分TOP3园区REITs分别为华夏金隅智造工场REIT、广发成都高投产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT。

- 科创属性突出的园区整体表现更优，符合长期成长预期。

• 评级存在主观性及数据滞后风险，需谨慎参考。

国泰海通证券研究报告详尽分析

报告元数据与概览（引言与报告概览）

• 报告标题：科创引领，重塑产业园区价值评估体系

- 发布机构：国泰海通证券

• 发布日期：2025年9月16日

- 报告作者：涂力磊、谢皓宇、黄可意（分析师）

• 主体议题：产业园区的分类、价值评估体系的创新及其在园区REITs市场中的应用和影响

- 核心论点摘要：
报告指出产业园区主要分为“生产制造类”和“科创类”两大类，二者分别强调品牌复制力和创新独特性。在当前传统产业园估值体系存在不足的情况下，报告构建了一套以评分为核心的、兼顾定性和定量的评估体系，旨在更加精准地反映产业园区的内在价值和发展潜力。该体系基于7大类基础指标和2大类附加指标，重点强调科创类园区的中长期成长优势。同时，报告点明园区REITs市场正逐步壮大，评估体系可作为投资决策的重要支撑。2025年上半年数据显示，以科创属性为主的园区REITs表现明显领先[page::0]。

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逐节深度解读

一、报告导读与背景介绍

本节首先定义产业园区的两大类：

• 生产制造类园区：注重政策优势向品牌和运营管理的转化、强复制性和产业链升级，并以制造业为导向。

- 科创类园区：侧重创新能力、独特性及其对产业链的价值溢出，有形资产与无形资产均为关键投入要素。

报告强调当前的园区估值多采用传统和通用指标，导致价值刻画存在盲区和无法精准反映科创园区的成长潜力。为此，报告提出创新的评分体系，希望通过定期评估可以动态追踪园区的运营状态及其投资价值。
此外，报告还论述了园区REITs的市场现状，截至2025年已有19只相关产品上市，总市值达到374亿元，覆盖36处核心一二线城市资产，市场规模处于快速发展期[page::0]。

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二、产业园区评估体系设计

报告核心贡献在于提出了“7大基础指标 + 2大附加指标”的综合评分体系，详细构建如下：

基础指标（7大类）

1. 区位：衡量园区地理位置优势、交通便利性、城市等级等。

2. 租户情况：包括租户质量、行业分布及租金稳定性。

1. 大股东背景：园区背后投资主体的实力和资源支持。

4. 结构性供需：园区内外市场供需关系的平衡与动态。

1. 市场定位：园区的产业特色和战略定位契合度。

6. 地方政策：所在城市及地方政府的支持力度、优惠政策等。

1. 股息率：反映园区REITs的分红回报水平。

附加指标（2大类）

1. 科技创新：园区的科技创新能力表现，如研发投入、专利情况等。

2. 成效贡献：园区创新成果对产业链上中下游的价值溢出效果和转化率。

这一体系中，基础指标着重反映园区的客观条件和运营表现，而附加指标重点捕捉科创园区的软实力和成长动力。评分体系设计为半年度更新，旨在动态反映园区运营变化和价值提升情况[page::0]。

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三、2025年上半年园区REITs综合评估及表现

基于上述评分体系，2025年上半年园区REITs表现评估结果显示：

• 科创属性显著的园区表现整体优于传统制造园区，这与科创园区在科技创新及价值溢出方面的优势高度契合。

- 综合评分排名前三的园区REITs分别是：
- 华夏金隅智造工场REIT
- 广发成都高投产业园REIT
- 易方达广州开发区高新产业园REIT

这反映出市场对园区创新能力和未来增长潜力的高度认可，也验证了评分体系的有效性[page::0]。

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图表与数据解读

报告未直接列出详细数值图表，但对应的二维码（见附图）可查阅全文及相关数据。
报道中提及的产业园REITs累计数据（数量19只，市值374亿元，底层资产36处）清晰展示了园区REITs市场的成长轨迹和资金规模扩展，为评分体系应用提供了现实市场背景。

基于报告内容可推断，评分体系很可能建立在多维度指标统计与量化分析基础上，通过半年度更新机制反映园区动态，这种方法增强了评估的时效性和准确性。

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估值分析

虽然报告正文未具体展开详细估值模型，但可推断其评估体系提供了一种对产业园区价值的重构视角，通过综合评分方法取代单一的传统财务指标或简化市盈率分析：

• 基础指标结合硬性资产与市场数据，关于租户、区位及政策的考量反映了园区的稳定经营基础和未来收益可持续性。

- 附加指标对科技创新的量化体现了对园区长期成长性和竞争力的先进性判断，有别于传统依赖单一租金收益法的估值。

• 园区REITs的股息率指标结合了投资回报的直接体现。

综上，该体系构建了一种多维度综合评价框架，有助于在实际资产投资与交易中作出更科学的价值判断。

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风险因素评估

报告明确提示：

• 主观评定风险：部分评分指标依赖主观判断，可能导致评估结果存在一定的偏差或一致性风险。

- 数据滞后性风险：部分基础数据或绩效指标存在时间滞后，影响评估的即时准确性。

这些风险提醒提醒投资者和决策者在参考评分结果时需结合市场动态及定量实测数据，以避免盲目信任体系评分而忽略潜在波动[page::0]。

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批判性视角与细微差别

• 报告通过明确区分生产制造类和科创类产业园区，赋予科创类尖锐的成长预期，这种立场虽然符合当前国家战略和资本市场热点，但可能存在过度偏重创新属性带来的风险隐含。

- 评分体系尽管详尽，但主观成分较多且附加指标的“科技创新”及“成效贡献”具体量化方法未详尽披露，导致外部难以完全复制或验证。

• 对于不同区域政策变动及宏观经济环境的敏感度分析较为缺乏，可能影响园区价值的外部风险识别。

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结论性综合

国泰海通证券的该份报告创新性地提出了一套兼顾定性与定量的产业园区评估体系，基于产业园区本质划分为生产制造与科创两类，通过7大基础指标和2大附加指标构建综合评分框架，精准刻画园区的价值构成与成长潜力[page::0]。这一体系不仅适应了园区REITs市场快速发展的需求，也为投资者提供了决策工具，特别是在识别和推荐科创属性突出的优质园区方面效果显著。

通过2025年上半年的首次实证评估，华夏金隅智造工场、广发成都高投产业园和易方达广州开发区高新产业园等园区表现优异，体现了科创类园区更强的内生增长及市场认可度。报告虽提示评分体系存在主观成分和数据滞后，且部分评估技术细节未尽公开，但整体上为资产价值评估提供了新思路，具有重要行业实践参考价值。

该报告充分体现出“科创引领，重塑产业园区价值评估”的主题，显示未来产业园区投资将更聚焦创新驱动和品质运营，园区REITs作为公募REITs的重要细分市场将持续获益于此[page::0]。

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附图说明

报告第1页扫码二维码图，便于用户直接获取国泰海通证券研究报告的更多内容与后续更新。



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总结

本报告以严谨专业的视角，融合产业园区政策环境、市场表现及创新导向，成功设计出多维度综合评估体系，克服传统估值盲区。未来随着指标量化方法的完善以及数据实时性提升，该体系有望成为园区REITs估值及投资决策的重要工具，助力产业园区的高质量发展与资本市场价值重构。

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