REITs市场本周整体回顾 [page::0]

• 中证REITs全收益指数收于1097.31点，周跌0.33%，整体震荡下行。

- 新上市项目达73个，总市值2212亿元。

• 权益板块涨幅领先，沪深300、中证500、中证1000分别上涨1.23%、1.78%、2.51%。

- 消费设施和租赁住房板块回调，仓储物流表现相对稳健。

二级市场细分板块表现及交易情绪 [page::0][page::1]

• 重点消费设施如华夏首创奥莱跌幅超4%，受扩募公告及解禁影响。

- 租赁住房整体下跌1-2%，但国泰君安城投宽庭保租房REIT受扩募利好上涨1.88%。

• 市场成交情绪低迷，日均成交额环比下降6.28%、换手率均低于1%。

- 估值分化显著，交通板块收益率最高达5.71%，产业园区、仓储、消费板块现金分派率领先。

一级市场首单资产混装经营权REIT扩募项目 [page::1]

• 中航京能光伏REIT扩募获批，新增云南水电站项目，实现光伏及水电资产混装。

- 新增水电项目经营表现优异，均来自原始权益人控制的优质资产。

• 该扩募为经营权REITs首单扩募，开创能源REIT资产配置新模式。

风险提示及法律声明 [page::1][page::2]

• 可能面临公募REITs政策调整风险及基础设施项目经营风险。

- 报告内容仅面向专业投资机构客户，投资需谨慎。

【华西固收】首单资产混装经营权REIT扩募——详细分析报告

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：【华西固收】首单资产混装经营权REIT扩募

- 作者：证券分析师 姜丹 （执业证号：S1120524030002）

• 发布机构：华西证券研究所

- 发布日期：2025年08月10日

• 主题：首单经营权REITs扩募项目，重点关注REITs市场动态、资产混装创新、估值及风险点等

- 核心论点：2025年8月，中航京能光伏REIT完成经营权REIT首单资产扩募，且为国内首单涵盖光伏与水电资产混合型的能源REIT项目。市场整体REITs表现震荡，部分板块出现调整，资产混装模式将成为REITs产品创新的重要方向，扩募项目表现活跃。

• 报告评级和目标价：本报告为专题研报，未具体给出股票评级和目标价，但对REITs市场和相关资产扩募持积极关注态度，同时提示政策和经营风险。

报告的主要信息旨在分析并解读首单资产混装经营权REIT扩募的市场背景、影响、估值和风险因素，揭示REITs次级市场表现、一级市场扩募动态以及投资潜力和风险提示。[page::0][page::1]

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二、逐节深度解读

1. 周度市场环境及表现（第0页）

• 关键论点：本周（2025年8月4-8日）中证REITs全收益指数收于1097.31点，周度下跌0.33%，整体震荡向下。新增南方润泽科技数据中心、南方万国数据中心REITs，REITs市场总市值达到2212亿元。

- 数据分析：
- 周度微跌0.33%，显示REITs市场整体走势承压，短期内抗跌力有限。
- 新上市项目增加，说明市场活跃度仍在，但成交量和市值增长未必同步。
- 权益板块与转债表现强劲，均远超REITs，反映资产类别风险溢价差异和资金轮动趋势。

• 推理依据：

- “反内卷”主题行情的短暂回调以及焦煤、碳酸锂的大幅涨价，带动权益板块走强，资金偏好发生转移，短期内REITs难以获得更多资本青睐。
- REITs作为固定收益类资产，收益率相对稳定，但在权益市场活跃时吸引力略显逊色。

2. 二级市场表现细分（第0-1页）

• 消费设施与租赁住房板块回调：

- 消费设施跌幅达1.24%，其中华夏首创奥莱跌4.47%受二级市场估值压力影响，尤其是中金唯品会奥莱REIT发布询价公告（2.321-3.481元/份）后形成估值压制。
- 首创奥莱的流通股解禁也是导致短期价格承压的一个重要因素。
- 租赁住房REITs普跌1-2%，市场整体追求安全资产的氛围弱化，唯有国泰君安城投宽庭保租房REIT因扩募公告上涨1.88%，显示扩募直接推动价格上涨。

• 成交量与换手率下降：

- 日均成交额5.20亿元，日均换手率0.57%，环比下降，表明市场交投清淡，投资者谨慎情绪浓厚。
- 板块换手率最高的租赁住房、市政环保和产业园区均低于1%，缺乏大幅交易活跃度。

• 估值和收益率层面：

- 中债估值收益率显示交通（5.71%）、仓储物流（4.95%）、产业园区（4.79%）更具吸引力且估值弹性较大。
- 现金分派率数据显示产业园区（4.31%）、仓储（4.02%）和消费（3.68%）板块分红较为慷慨，而租赁住房较低（2.69%），反映不同子行业现金流稳定性和分红策略差异。

• 推理与假设：

- 买方资金有限、市场风险偏好下降，导致REITs整体回调。
- 保租房及扩募项目受政策引导和资金青睐，有望持续发力。

3. 一级市场扩募情况（第1页）

• 扩募创新：资产混装经营权REIT首例

- 中航京能光伏REIT扩募项目获批，为首单将光伏与水电资产混装在一起的能源REIT。
- 此次扩募涉及云南省两座优质水电站，资产皆在原始权益人控制体系内，经营表现优异。

• 意义与市场影响

- 该扩募代表REITs市场创新的突破，提升资产组合多元化，分散单一能源品种波动风险。
- 兼顾光伏和水电资产的经营权REIT，增强收益稳定性及抗风险能力，对市场具有示范效应。

• 假设与风险

- 扩募项目基于稳定电力输出和良好经营记录假设，且权益人控制体系稳定。
- 政策变化及经营风险仍然为潜在不确定因素。

4. 风险提示与政策环境（第1-2页）

• 主要风险因素：

- 公募REITs相关政策出现超预期调整，可能带来市场不确定性和监管风险。
- 基础设施项目经营风险，包括项目收益减弱、维护成本上升等运营风险。
- 资料来源及数据统计风险，涉及数据准确性及及时性。

• 风险影响分析

- 政策风险可能导致市场波动和估值折价。
- 经营风险会直接影响项目现金流与投资回报。
- 数据风险可能误导投资判断。

• 缺少风险缓解具体措施

- 报告中未具体提出针对风险的控制策略，投资者需自行评估风险暴露。

5. 评级说明（第2页）

• 本报告为专题研报，没有对具体标的公司进行评级，但提供了行业和资产类别评级标准。

- 公司评级基于6个月内相对上证指数涨跌幅，行业评级基于相对涨跌幅10%阈值。

• 本文未给出明确买入、增持或减持评级。

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三、图表深度解读

• 封面图（第0页）：

- 展示公司名“华西证券”，以及研究所口号“华西研究，创造价值”，建筑与飞机象征着坚定的市场展望和价值创造。
- 图像作为视觉锚点，体现专业和现代化品牌形象，与报告内容相呼应，表明报告立足于实体经济与资本市场结合点。

• 二维码和徽标（第1页）：

- 两张图片分别展示华西证券研究所的品牌认同和微信公众号二维码，方便读者追踪和获取后续研究内容，强化客户粘性。

本报告未包含详细的财务图表和复杂数据图，主要以文本和少量辅助图片为主，因此图表解读集中于品牌塑造和渠道引导层面。[page::0][page::1]

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四、估值分析

• 报告虽然没有直接给出详细的估值模型，但通过中债估值收益率和现金分派率数据间接反映投资价值。

- 估值收益率方面，交通、仓储、产业园区更具吸引力，这通常意味着这些板块的债券收益率较高，投资风险调整后回报较优。

• 现金分派率反映项目分红水平，产业园区和仓储项目分配现金比例较高，显示其现金流稳定性相对较好。

- 混装能源REIT作为创新产品，预期其资产多元化将提升稳定性，间接提升估值弹性，但具体折现率、增长率等参数未披露。

• 扩募带来的资产增值和收益提升预期尚需后续市场验证。

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五、风险因素评估

• 政策风险：公募REITs监管政策调整可能影响产品结构、募资规模或发行节奏，带来市场波动性。

- 经营风险：基础设施运营受制于项目盈利性，意外事件或管理不善均可能导致现金流下滑。

• 市场风险：REITs流动性低、市场波动导致价格下跌。

- 信息风险：数据统计及资料准确性对投资判断至关重要，信息不对称会增加风险。

• 报告提醒投资者需关注政策动态与项目具体经营状况，但未详述具体避险建议。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告整体态度谨慎但积极，强调扩募首例及创新资产混装优势，可能存在美化新产品创新潜力的倾向。

- 对于部分二级市场下跌项目，解读侧重于扩募带来的估值压力及解禁因素，未能深入探讨基本面变化或宏观环境的影响。

• 估值分析偏向定性描述，缺乏具体的模型数据，难以判断定价合理性。

- 报告提及政策风险但未提供缓释方法，留给投资者较大主观判断空间。

• 市场成交低迷和投资者观望情绪是当前REITs面临的核心挑战，尚未明确指出如何突破流动性瓶颈。

- 资产混装创新亮点突出，但未来市场接受度、运营协调复杂性等潜在挑战未被完全展开。

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七、结论性综合

该报告重点围绕2025年8月中航京能光伏REIT成功完成中国首单经营权REIT资产混装扩募展开，标志着REITs市场产品结构和风险分散的创新升级。能源项目中光伏与水电资产的混合配置，有望提升资产组合的稳定性和收益韧性。

市场环境方面，虽然REITs指数小幅下跌、成交回落，但扩募公告和新项目上市仍为市场注入活力，特别是国泰君安城投宽庭保租房REIT扩募引发价格上涨，体现市场对优质扩募项目的认可与期待。消费设施和租赁住房板块短期承压，估值压力和解禁事件是推动价格调整的主要因素，同时权益类资产反弹明显，市场资金呈现阶段性轮动特征。

估值上，报告通过中债收益率和现金分派率数据揭示了不同板块的收益水平和现金回报差异，交通、仓储及产业园区表现出较强吸引力，未来挖掘空间较大。扩募创新为REITs注入新机遇，但面临政策、经营等多重风险，需谨慎关注后续市场反馈与监管动态。

总体来看，华西证券本报告传递出对首单混装资产经营权REIT扩募的积极评价，认为这一创新举措有助于提升REITs产品多元化和风险分散能力，值得投资者重点关注，但也警示潜在的政策和经营不确定性。[page::0][page::1][page::2]

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参考图片

报告