深圳住房限购政策最新调整概览 [page::0][page::1][page::2]

• 深圳重新划分限购区为中心城区、近郊、远郊，非深籍连续缴纳满1年社保或个税人员在近郊购房套数不限，无证明者可购2套，远郊限购完全取消。

- 深籍单身在中心城区限购套数由1套提升至2套。

• 企事业单位购房区域由非核心区扩展到中心城区及其他区域，不再审核购房资格。

- 商贷利率不再区分首套和二套住房，首套15%，二套20%首付比例保持。

• 政策方向与北京、上海近期楼市新政一致，聚焦激活外围区域购房需求。

超高能级城市主要限购、限贷、公积金政策比较 [page::1]

| 城市 | 限贷利率政策 | 公积金贷款额度 | 限购条件及调整重点 |
|-------|---------------|----------------|--------------------|
| 北京 | 首套LPR减45BP；二套分区域降幅不同 | 最高50万（个人首套）| 多孩家庭购房优惠，五环外套数有限制 |
| 上海 | 首套LPR减45BP；非核心区二套优惠 | 最高65万（首套） | 取消部分限制，多孩家庭可多购 |
| 深圳 | 不再区分首、二套利率；首套15%，二套20%首付 | 最高60万（个人） | 分区限购更灵活，非深籍近郊不限套数，远郊不限购 |

• 深圳政策宽松超预期，激发多套购房需求，尤其是在外围近郊和远郊区域。

A股及港股地产板块估值情况分析 [page::2]

• A股地产板块动态市盈率平均约11.2倍，处于相对低位；动态市净率约1倍以下，显示估值较为便宜。

- 港股地产板块动态市盈率约7.6倍，动态市净率0.8倍附近，也处于估值低区。

• 估值水平提供良好投资切入点。

投资建议 [page::0][page::1][page::2]

• 建议积极关注地产及物业管理板块的中短期投资机会，基于政策利好和估值修复预期，未来3-6个月风险收益较为吸引。

- 关注政策落地情况及行业基本面变化，警惕房企经营压力及政策执行不及预期的风险。

中金：简评深圳住房限购政策调整 — 深度分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：简评深圳住房限购政策调整

- 作者：李昊、张宇等

• 发布机构：中金公司，中金研究部

- 发布时间：2025年9月8日 07:49 北京

• 研究议题：深圳市住房限购及相关房地产政策调整的内容解读及其对市场的潜在影响

核心论点与摘要

2025年9月5日，深圳市住房和建设局联合中国人民银行深圳分行发布新政策，对深圳房地产限购、购房资格、及个人住房信贷政策进行调整。此次调整重点包括限购分区重新划定、多套房购置限制放宽，取消远郊购房资格审核，并放宽企事业单位购房范围，同时统一首二套商贷利率定价机制。此举旨在优化市场供需结构，激发外围区域购房需求。报告认为深圳政策宽松幅度相较北京、上海更大，市场交易量有望积极反应，但供需改善的持续性仍需依赖存量房回收和城中村改造政策配合，建议投资者重点关注地产及物业管理板块的投资机会。[page::0,page::1]

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二、逐节深度解读

2.1 政策背景与调整内容

报告首先介绍深圳新政的发布背景。此前北京、上海两大一线城市已陆续出台楼市放松政策，深圳此次政策调整被视为三城联动策略的一部分。政策核心调整如下：

• 限购分区重划：原核心区与非核心区划分被调整为“中心城区”、“近郊区”和“远郊区”三分区。中心城区包括福田、南山及宝安新安街道。[page::0]

- 购买资格放宽：
- 深户及在深圳连续缴满1年社保或个税的非深户，在近郊区购房套数不再限制。
- 无社保或个税证明的非深户，在近郊最多可购2套。
- 远郊区限购完全取消限制。
- 深户单身购房限额从1套提高到2套。

• 企事业单位购房资格放宽：满足条件（设立满1年、缴纳税收达100万元、员工10名及以上）的企事业单位，购房区域从非核心区扩大至中心城区及全市范围，不再审核购房资格。

- 商贷利率统一：不再区分首套和二套住宅的商贷利率定价机制，推动利率水平合理化。[page::0]

这些调整体现出深圳在限购政策中对外来人口尤其是具有稳定工作纳税记录人群的积极支持，显示深圳楼市调控从“一刀切”逐步走向更精准的分类管理。

2.2 其他超高能级城市政策对比及市场反应

报告对比北京和上海近期的政策变化，并将深圳调整置于三城市统一调控框架内。北京8月8日及上海8月25日的调控放松后，分别迎来新房与二手房交易量的回升，增幅在9%-25%不等，上海的提升幅度较大但样本时间较短，需持续观察。

深圳调整后，聚焦激活外围区域的多套购房需求，政策设计相对宽松。例如，深圳在近郊不限制购房套数的非深户群体，较北京和上海放宽得更多，显示更强的市场刺激意图。同时，商贷利率及首付政策在三城间逐步接近，推动市场预期稳定。[page::0,page::1]

2.3 市场投资机会及估值视角

报告建议关注地产及物业管理板块的投资机会。数据显示：

• A/H股地产板块近期有所回暖，但估值依然处于低位。

- 图表4（A股动态市盈率P/E与市净率P/B）显示，动态市盈率平均11.2倍，当前水平接近中性区间（7x至15.4x），而动态市净率则维持在1x附近低位。

• 图表5（港股动态市盈率与市净率）显示港股估值更低，动态市盈率平均约7.6倍，动态市净率约0.8倍，同样处于历史低估区间。

这表明房地产板块估值空间仍有吸引力，投资者可结合政策推动和基本面改善预期，适度布局未来3至6个月的投资机会。[page::2]

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三、图表深度解读

3.1 图表1：超高能级城市限贷、限购、公积金政策执行情况

• 展示内容：对比北京、上海、深圳三城当前及近期调整的住房贷款利率、首付比例、限购套数、公积金贷款条件等政策细节。

- 解读：
- 三城均对首套房贷款利率给予LPR基准减点优惠，首套最低首付普遍在15%-20%。二套房利率和首付政策有所差异，但均朝着更低门槛调整。
- 深圳取消二套房利率差异，统一商业贷款利率定价机制，与北京、上海分差较大政策趋同。
- 限购上，深圳对非深户社保缴纳年限要求地缩短至1年，远郊区甚至取消限购，明显宽松力度大。
- 公积金贷款额度和首付比例较为谨慎，保障房贷款优惠存在。[page::1]

3.2 图表2：超高能级城市购房需求政策调整历程

• 展示内容：北京、上海、深圳过去两年调整限贷限购政策时间节点和主要内容。

- 解读：
- 三城均经历了“认房不认贷”的重要政策转折，逐步降低贷款利率和最低首付比例，增加多孩家庭购房套数优惠。
- 深圳政策相较北京、上海更新频繁且针对性强，尤其在2024年至2025年间，针对非户籍人口和多孩家庭进行了多轮放宽。
- 三城政府均重视刺激首套和二套房市场需求，特别注重社保和个税记录的连续性。

此图表突出三城政策演变的共性和差异，佐证深圳宽松方式更灵活覆盖更广。[page::1]

3.3 图表3：深圳商品住房限购套数分区调整

• 展示内容：深圳2025年9月6日新旧限购分区套数政策对比表。

- 解读：
- 比较前后限购政策差异，显示福田、南山、宝安新安街道单身深籍购房由1套增加到2套。
- 罗湖、宝安其他街道、龙岗等近郊区对深户及符合社保条件的非深户“不限套数”，远郊区完全取消购房资格审核。
- 无社保证明的非深户在近郊允许购2套，远郊无任何限制，体现明显放宽幅度。

该分区细化说明深圳从核心区向外围区购房开放，拉升了边缘区域房产需求潜力。[page::2]

3.4 图表4和图表5：A股及港股地产公司动态市盈率及市净率

• 展示内容：

- 图表4展示A股地产板块2016年以来的动态市盈率和市净率趋势。
- 图表5呈现港股地产公司同期动态估值变化。

• 解读趋势：

- A股地产动态P/E自2021年起大幅抬升后又回落，当前处于均值附近。市净率逐年下滑，接近0.5-0.6区间，暗示市场估值已经修复不到极端低位。
- 港股地产P/E更为稳定，现时处于均值下方，市净率自2022年以来明显走低，显示港股地产板块估值较历史水平压力更大。

• 逻辑联系：

- 估值反映市场对行业基本面的压力与预期调整，当前整体估值低位隐含市场对政策支持的期待，给到进一步反弹空间的可能。[page::2]

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四、风险因素评估

报告明确指出：

• 行业基本面可能超预期恶化，如经济下行、需求不足等，可能限制政策刺激效果。

- 政策落地进度不及预期，尤其是存量房收储和城中村改造等配套措施不力，会限制供需关系改善的持续性。

• 房企经营压力仍较大，流动性紧张可能导致风险暴露，影响市场信心和交易活跃度。

报告未详细列出缓解策略，但提示需关注政策执行及宏观环境变化。[page::2]

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五、批判性视角与细微差别

• 本报告观点总体积极，应对政策效果表现谨慎乐观，强调了情绪带动的重要性及供需基础配合的必要。

- 对比北京和上海，报告认为深圳政策更为宽松，但没有深入探讨该宽松是否带来的风险，比如房价波动加大或市场短期过热问题。

• 深圳对非深户购房放宽较大，潜在的人口涌入和需求放大可能存在城市设施和服务压力未充分呈现的风险。

- 估值分析较多依赖历史均值及波动区间，缺乏对未来盈利增长驱动因素的详细财务预测和敏感性测试。

整体上，报告基调稳健，但对政策不确定性和潜在副作用的探讨略显不足。[page::0~2]

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六、结论性综合

此次中金发布的《简评深圳住房限购政策调整》中，深圳市政府对房地产限购及信贷政策进行了细致的优化调整，体现出从“一刀切式”政策向分区差异化管理的显著转变。尤其是对非深户在近郊及远郊购房限制的明显放宽，极大拓宽了外围区域购房需求空间，同时对企事业单位购房资格的宽松，也预示着市场流动性的改善可能。

与北京、上海两大一线城市相比，深圳本次政策调整更为宽松和灵活，有助于激活房地产市场交易氛围。北上广三城的调控路径均呈现“认房不认贷”及首付利率下调趋势，显示政策整体向激励购买倾斜。在政策的直接推动下，北京和上海新房及二手房交易量已有不同程度回升，深圳有望步其后尘。

图表中显示，A股及港股地产板块估值仍处于历史相对低位，这表明市场对行业前景保持谨慎，同时为投资带来潜在机会。报告建议未来3-6个月，投资者可积极关注地产及物业管理相关板块，期待政策叠加市场情绪逐步修复估值。

然而，报告也明确了潜在风险：行业基本面恶化、政策落实滞后及房企经营压力均可能制约市场回暖速度和力度。房地产市场的持续改善需依赖存量房回收、城中村改造等供给端政策的有效执行，与限购政策松绑产生良性互动，形成买卖双方的均衡。

总之，中金此次对深圳住房限购政策调整的点评深入全面，既指出政策宽松的积极信号，也理性提示风险挑战。投资者应关注政策实施动态及市场反馈，结合估值和基本面判断，合理布局相关资产以应对未来市场波动。[page::0,page::1,page::2]

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参考图片

深圳住房政策调整示意图


A股地产公司动态市盈率和市净率走势图


港股地产公司动态市盈率及市净率走势图

报告