2025年第36周大中城市新房成交情况回落 [page::0]

• 30大中城市新房成交面积为165万平，环比下降3.35%，同比增长8.37%。

- 一线城市销售面积47万平，环比增长11.8%，同比下降4%。

• 二线城市销售面积83万平，环比下降13.1%，同比增长5%。

- 三线城市销售面积36万平，环比增长5.5%，同比增长41.1%。

二手房成交及土地市场表现 [page::0]

• 24城二手房成交量为185万平，环比下降8.97%，同比增长11.15%。

- 土地供应面积为2239万平，成交面积为1313万平，供销比为1.70。

• 累计土地成交金额13884亿元，同比增长9.1%。

- 土地市场溢价率环比上升0.27个百分点至2%。

深圳放松调控政策积极提振市场需求 [page::0]

• 2025年9月5日深圳市出台优化房地产政策，放松力度超北京上海。

- 有助于引入外地购房需求，促进市场恢复与销售回暖。

• 维持行业“增持”评级，全年市场趋势预计稳中向好。

库存及风险提示 [page::0]

• 35城月度库存出清周期微升至22.09个月，环比增长1.89%。

- 主要风险包括地产调控力度变化和经济下行压力，以及房企资金链紧张风险。

国泰海通证券第36周地产市场周报详尽分析

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一、元数据与概览

• 报告标题：第36周成交回落，深圳放松政策刺激需求

- 发布机构：国泰海通证券

• 发布日期：2025年9月7日

- 报告分析师：涂力磊、谢皓宇、谢盐

• 报告主题：中国房地产市场第36周（2025年8月底至9月初）住宅成交情况、土地市场动态及深圳及部分一线城市房地产调控政策调整对市场的影响。

- 核心论点：报告指出，虽然第36周全国大中城市房屋成交环比有所下降，但深圳出台了多项放松房地产调控的政策措施，力度超过北京和上海，预计将提振需求，尤其吸引外地购房者，有助于全年房地产市场实现“止跌回稳”的格局。整体行业评级维持“增持”。

此报告主旨强调房地产市场虽然短期成交有所回落，但政策环境放松带来的需求改善为市场提供支撑，维持乐观的投资立场。[page::0]

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二、逐节深度解读

1. 市场成交回落现状

• 新房成交：

- 2025年第36周，全国30大中城市新房成交面积为165万平方米，环比下降3.35%，同比增长8.37%。
- 分城市等级看：
- 一线城市成交47万平方米，环比反而增长11.8%，但同比下降4%。
- 二线城市成交83万平方米，环比下降13.1%，同比增长5%。
- 三线城市成交36万平方米，环比提升5.5%，同比大幅增长41.1%。

• 累计成交情况（9月1日至4日）：

- 30城累计成交82万平方米，环比上月同期涨幅高达33.1%，同比增长14%。
- 一线城市累计成交18万平方米，环比下降2%，同比下降14%。
- 二线及三线城市分别有明显增长，二线涨68%，同比20.8%；三线涨16.4%，同比38.4%。

• 二手房市场：

- 24城第36周二手房成交为185万平方米，环比下降近9%，同比上升11.15%。
- 一线城市二手房成交74.7万平方米，环比下降4.7%，同比6.3%。
- 二线、三线城市同样环比均下滑，但同比大幅增长，尤其三线城市同比增长39.4%。
- 9月1-4日累计成交130万平方米，环比大升36%，同比提升36.7%。

上述数据反映短期波动频繁，尤其一线城市呈现供需分化趋势。虽然本周成交环比多地回落，但累计数据体现月初出现强劲回暖迹象，表明市场需求投资热度有抬升趋势。[page::0]

2. 土地市场供需关系及价格

• 当周土地供应2239万平方米，成交1313万平方米，供销比1.70，表明供应充裕。

- 成交金额308亿元，同比增长9.1%。

• 全国100大中城市累计土地供应面积同比下滑15%，成交面积同比下滑4.7%，累计成交金额则保持增长。

- 土地溢价率2%，环比提高0.27个百分点，显示土地竞拍活跃度略有回升，但整体溢价率偏低，市场仍趋于理性。

土地市场趋势显示开发商对土地购置持谨慎态度，整体供应减少体现开发节奏趋稳。溢价率回升则暗示部分区域土地需求回暖，但整体仍然不高，需关注供需平衡带来的后续影响。[page::0]

3. 库存及去化周期

• 35个重点城市2025年8月库存面积达到31387万平方米，环比微增0.64%，同比减少4.42%。

- 库存出清周期22.09个月，较上月增加1.89%，同比减少0.49%。

库存周期轻微上升反映房地产库存压力仍在，但整体库存水平在逐步改善，出清速度稍有放缓，显示市场去库存工作仍具挑战。[page::0]

4. 政策分析与市场影响判断

• 深圳市9月5日出台的房地产政策放松举措，力度明显超过北京和上海，重点放宽购房资格、贷款政策，有助释放房地产需求特别是外地购房需求。

- 作者认为这一政策的实施有助于“止跌回稳”趋势维持，意味着深圳楼市将率先明显复苏，带动行业整体回暖。

综合一线城市当前成交表现和政策调整，深圳的措施或将成为后续市场回暖的重要驱动力，且对资金流动性和购房信心的提升有直接正面影响。[page::0]

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三、图表与数据解析

报告中多个数据段落通过结构化数字展示成交、库存、土地出让等核心指标，以下进行归纳解读：

• 新房成交面积变化（按城市等级区分）：

- 表现出三条趋势线：一线城市成交波动，尤其同比表现逊色（二线和三线同比均为正增长）。
- 三线城市表现亮眼，显示下沉市场韧性更强。

• 二手房成交量动态：

- 虽然短期环比下跌，但同比增速强劲，表明二手房市场依然活跃。
- 三线城市尤其突出，二手房成交同比涨幅近40%，显示三线市场需求较旺。

• 土地市场供销比及溢价率趋势图（若有）：

- 供销比1.7，表明土地出让市场供应偏充足，市场热度尚在恢复阶段。
- 溢价率微涨至2%，推测图表展示的升幅说明市场较为谨慎。

• 库存出清周期趋势：

- 库存周期小幅上升，但整体去化周期保持稳定在22个月左右，反映市场库存消化压力依旧较大，去库存任务仍然艰巨。

这些数据视角全面呈现了房地产各个环节的现状，配合文字解读为理解整体市场趋势提供了定量支撑。[page::0]

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四、估值分析

本报告未提供具体公司层面的估值分析，侧重于市场动态及政策影响判断。

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五、风险因素评估

• 地产调控风险：虽然深圳等地政策放松，但整体调控基调未变，政策调整节奏和力度不确定，仍存在紧缩可能。

- 经济下行风险：宏观经济形势仍有下行压力，可能制约购房需求与支付能力。

• 房企资金压力：部分房企资金链依然紧张，影响新项目开发与交付，进而影响市场信心。

报告仅提示风险，未详细提出缓解策略，但警示投资者需关注政策及经济大环境变化的潜在冲击。[page::0]

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六、批判性视角与细微差别

• 报告对于深圳政策放松的积极影响持乐观态度，但可能低估短期政策落地和市场反应的滞后性。

- 一线城市新房成交同比下降情况与深圳政策“放松”的效果尚未完全匹配，表明市场恢复仍受多重因素制约。

• 土地市场数据虽显示成交金额提升，但供应和成交面积均下降，可能意味着开发商观望情绪浓厚，市场活跃度尚未全面回归。

- 报告中成交数据多依赖环比和同比百分比变化，尚缺少实际绝对量的历史对比，缺乏更长周期的趋势分析可能限制投资者深入判断。

这些细节提示投资者需理性看待政策带来的短期冲击，结合宏观环境和行业基本面进行综合研判。[page::0]

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七、结论性综合

国泰海通证券第36周地产周报通过详实数据及政策解读，勾勒出当前中国房地产市场的阶段性特征：

• 全国大中城市新房及二手房成交量短期环比出现回落，但累计数据表现回暖，尤其二线和三线城市需求韧性较强，三线市场表现最为亮眼。

- 深圳等重点城市放松房地产调控政策，力度多于北京和上海，显著提振市场预期，并可能吸引外地购房需求，为市场“止跌回稳”提供支持。

• 土地市场供应缩减但成交金额维持增长，面临供需两端的复杂博弈，溢价率走升显示市场热度正在回升但仍处理性阶段。

- 库存出清周期小幅回升，去库存压力依然存在，市场复苏基础尚不稳固。

• 报告维持对地产行业的“增持”评级，信赖政策推动下市场将逐步企稳回升。

综上，该报告通过详尽的周度数据更新与精准的政策解读，为资本市场和行业投资者提供了具有参考价值的市场周期把握路径，尤其强调深圳政策调整的示范效应和市场信心的修复。图表和数据佐证显示，各区域房地产市场表现分化明显，整体趋向稳定但不平衡，投资策略应考虑区域及政策差异，关注二线三线及深圳等政策利好地区的优质资产配置机会。[page::0]

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附图（扫码二维码以关注“国泰海通证券研究所”官方公众号）：



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注释：本文所有结论均基于国泰海通2025年第36周房地产市场报告正文内容及数据统计。[page::0][page::1]

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