二级市场表现及核心资产点评 [page::0]

• 中证REITs全收益指数本周收于1070点，跌幅0.78%，产业园区板块跌幅最大达1.46%。

- 南京建邺、合肥高新、津开产园三只产业园区REITs表现较弱，但出租率和分派率相对稳定，且均设有收益分配调节机制，具备反弹潜力。

• 新上市金隅智造工场、亦庄产业园和首农REITs分派率仍高，融资安全性较好，重点推荐关注北京区域项目。

消费设施板块及市场交易活跃度分析 [page::1]

• 消费设施板块本周下跌1.11%，华威市场、物美消费分派率高且设有收益调节机制，关注其“胖改”措施后销售及客流变化。

- REITs日均成交额4.98亿元、换手率0.48%，成交活跃度不及前期。

• 不同板块收益率排名依次为仓储(4.92%)、园区(4.63%)、交通(4.54%)，投资建议优选有业绩兜底条款、出租率良好区域项目。

一级市场政策推动及风险提示 [page::1]

• 国家发改委发布最新通知，强调推动公募REITs扩围扩容，支持通过扩募方式新购项目，提升市场活力。

- 山西晋中供热REIT申报进展，供热REIT市场逐步推进。

• 风险提示包括：政策超预期调整、基础设施经营风险及数据统计风险。

《发改委持续推动公募REITs扩围扩容》报告深度解析

---

1. 元数据与报告概览

• 报告标题：《发改委持续推动公募REITs扩围扩容》

- 作者/发布机构：华西证券研究所；分析师：姜丹（执业证书编号S1120524030002）

• 发布日期：2025年9月14日

- 研究主题：聚焦中国公募REITs（房地产投资信托基金）市场，特别是发改委政策推动下公募REITs的市场扩容和资产配置情况，以及相关产业链动态。

• 核心论点：

- 当前公募REITs市场仍处于快速发展阶段，发改委强化制度保障和扩围扩容举措，推动资产端多样化。
- 二级市场呈现阶段性波动，部分产业园区及消费设施类REITs表现不一，需要关注出租率、收益分配调节机制等关键指标。
- 市场整体估值偏低，板块间收益率和分派率分化显著，具备选择优质资产和合规调节机制的投资价值。
- 风险提示明确，涉及政策变动、基础设施项目经营风险及数据统计风险。

• 报告目标：为专业投资机构客户提供系统的市场动态和政策解读，从而指导在公募REITs领域的投资决策。

---

2. 逐节深度解读

2.1 二级市场动态分析

• 关键论点：

- 本周中证REITs全收益指数报1070点，较前周下跌0.78%，显示出阶段性的回调[page::0]。
- 新上市的中金唯品会奥莱REIT开盘大涨26.81%，反映市场仍对新增品种抱持积极态度[page::0]。
- 从行业板块看，产业园区板块跌幅最大，平均跌1.46%，表现尤为低迷。多数产业园区REIT表现连续下跌，如南京建邺连续七周下跌[page::0]。
- 出租率和分派率成为二级市场表现重要指标。例如，南京建邺、合肥高新、津开产园对应出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，而预测分派率在4.26%—5.36%之间，显示与经营绩效直接挂钩[page::0]。
- 设有收益分配调节机制的资产（如南京建邺、津开产园）值得重点关注，调节机制能够缓冲市场波动带来的分派风险[page::0]。
- 同时，新上市的北京区域园区REITs（金隅智造工场、首农）预测分派率较高且设有调节机制，具备投资价值[page::0]。

• 推理依据及数据：

- 指数与个股涨跌结合出租率和分派率数据，直观反映资产经营状况对二级市场表现的影响。
- 收益分配调节机制作为风险缓释工具，对价格及收益预期有稳定作用。

2.2 消费设施板块及市场流动性

• 关键论点：

- 消费设施板块本周下跌1.11%，但部分龙头资产如华威市场、物美消费依然保持较高分派率，且部分资产具备收益分配调节机制，吸引关注[page::1]。
- 物美超市最新发布的“胖改”项目名单将直接影响未来销售和客流表现，其后续表现将成为判断消费设施板块盈利能力的关键[page::1]。
- REITs市场整体成交情绪偏弱，日均成交额和换手率均环比下降，表明当前投资者观望情绪较浓[page::1]。

• 分析逻辑：

- 消费设施类REITs受消费者行为变化及实体运营效率影响显著，传统零售转型升级的进展将影响资产表现。
- 市场换手率及成交额下降同时影响短期流动性与价格变动幅度，需要注意投资时机的选择。

2.3 一级市场政策动态及展望

• 关键论点：

- 发改委最新发布通知明确支持公募REITs市场的扩围扩容，凸显政策对该市场的肯定和期待[page::1]。
- 鼓励通过扩募方式获新资产，增强REITs资产池的多样性和稳定性。
- 山西首单供热REIT申报，标志着基础设施类项目的持续拓展与创新[page::1]。

• 推理与展望：

- 政策引导下，资产端将进一步丰富，风险分散效应增强，有利于REITs规范发展和长期吸引机构资金。
- 新兴领域如供热等基础设施REITs的拓展，助力市场多元化。

2.4 风险提示

• 识别的主要风险：

- 政策出现超预期调整的风险：因公募REITs高度依赖政策支持，政策风向变化可能影响市场活跃度及资产价值。
- 基础设施项目的经营风险：包括项目租赁率波动、运营成本及收益稳定性等。
- 资料及统计口径风险：涉及数据来源的准确度和完整性，可能影响投资判断。

• 潜在影响与应对：

- 报告未详述具体缓解策略，但强调风险意识，建议投资者关注政策动态和经营指标变化，优选高质量且有调节机制支持的资产。

---

3. 图表与图片分析

3.1 封面图片（images/147c1ed9f6ecd67b30f9fdbc9170b4079ac0e069df5fe59fd21562080f1a9152.jpg）

• 描述：展示的是高楼大厦与飞行的飞机，象征现代城市建设与发展，契合公募REITs作为连接房地产资产和资本市场的桥梁定位。

- 解析：
- 封面图意在传递“创造价值”的主题，强化华西证券在基础设施和房地产相关金融产品的研究能力。
- 结合报告主题，暗示REITs作为促进城市基础建设资金流动的重要工具。

3.2 华西研究二维码与标识图（images/4ba337570bb47df4b0af6b888d28769c06058732a39b517cec2463aa242fc16a.jpg & images/25df0e9d9c928a3813cd50493917ed16ec4b606288f7124968d9cf58108d86c9.jpg）

• 功能性分析：

- 鼓励读者扫码关注，便于获得持续更新的研究信息，体现了机构借助新媒体手段强化客户联系的意图。

• 影像符号化：

- 华西研究“创造价值”的核心理念以视觉形式强化，提升机构品牌专业形象。

---

4. 估值分析

• 报告未详细披露具体估值模型（如DCF或相对估值法）。

- 重点强调了收益分配率、出租率、估值收益率（如仓储板块4.92%等）作为判断投资价值的重要指标，体现市场中基于现金流稳定性的分析框架。

• 收益率与分派率的分化指引投资者可以筛选具备稳健分派能力、设有收益调节机制、且位于经济发达区域的优质项目。

这种以收益率和出租率为核心指标的分析，实质上体现了REITs估值关注现有现金流质量和可持续性，而非单纯依赖市价波动。

---

5. 风险因素评估

• 政策变动可能引发市场波动，尤其公募REITs本质依赖政策框架保障；

- 资产经营风险体现在出租率变动及现金流稳定性，直接关联分派收益；

• 数据统计风险可能影响投资者对核心财务指标的判断。

- 目前报告未提供明确的风险缓释措施，提示投资者需持续关注相关政策与项目经营数据。

---

6. 审慎视角与报告细微之处

• 报告基调整体偏积极，突出政策支持和市场成长性，但对短期波动风险描绘不足，如市场成交量下降的潜在深层原因未详细剖析；

- 对部分REITs板块持续下跌缺乏更深入的结构性分析，比如产业园区板块连续下跌的根本经济或租赁需求变化未展开；

• 因为估值部分缺乏系统严密的财务模型，报告更多侧重定性及部分关键指标的传递，投资者需结合更多量化分析工具进行判断；

- 风险提示较为简略，未覆盖资金流动性风险、市场利率变动的影响等更广泛风险因素。

---

7. 结论性综合

本报告聚焦公募REITs市场的近期表现和政策驱动背景，全面解析了二级市场波动及一级市场扩容的基本面和政策面因素。通过研究各大板块的涨跌与核心经营指标（出租率、收益分配率）、收益调节机制，报告体现出在当前市场环境中，优质公募REITs资产因其现金流稳定性和政策护航优势，具备较强的投资吸引力。而发改委积极推动扩围扩容，拓宽资产类型（如供热REIT）和市场容量，为行业未来长期发展奠定基础。

尤其值得关注的是二级市场中产业园区及消费设施板块的价格波动和分派率承压状况，表明投资者对基本面差异化较为敏感，未来资产选择应聚焦于业绩稳健、有调节机制和地理位置优越的项目。市场流动性萎缩和成交情绪低迷则提醒投资者需警惕阶段性波动风险。

由于报告未提供具体估值模型，仅从收益率和分派率维度展现市场分化情况，投资者应用之余仍需结合多维度数据和宏观政策走向进行综合判断。报告整体反映华西证券对公募REITs市场的看好态度，并通过数据加强了投资框架的实用性。风险提示告诫了投资者关注政策和经营风险，体现出专业机构对市场稳健发展的期待。

---

参考引用：

• 二级市场指数及个券业绩与分派率数据分析；新上市及高分派率资产介绍[page::0]。

- 消费设施板块动态及物美超市运营状况[page::1]。

• 国家发改委政策推动扩围扩容及新供热REIT申报[page::1]。

- 风险提示及法律声明[page::1-2]。

通过以上多维度解析，报告为机构投资者提供了政策导向明确、市场数据详实、风险提示充分的公募REITs研究视角，有助于捕捉资产配置机会及规避潜在风险。

报告