中金 • REITs | 公募REITs月报:市场探底回升,关注风险偏好变化
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摘要
2025年8月公募REITs市场先抑后扬,中证REITs全收益指数月度回调2.61%,市场成交略有回升,日均换手率环比提升0.05个百分点。分板块表现中,数据中心涨幅显著达36.55%,保租房板块因利率上升连续两月下跌且领跌。相对估值方面,市政环保等板块利差收窄,能源及保租房利差走阔。全球主要市场REITs表现较为分化,美国和新加坡市场上涨显著。市场风险偏好呈边际变化,建议关注基本面稳健板块的低吸机会及优质项目配置价值,提醒注意无风险利率大幅上行和经营业绩不及预期风险。[page::0][page::1][page::3][page::5][page::7][page::11][page::18][page::23]
速读内容
公募REITs市场整体表现与规模 [page::0][page::1][page::3]

- 截至2025年8月底,公募REITs共73只,市场总规模2188亿元。
- 8月中证REITs全收益指数下跌2.61%,价格指数下跌2.86%。
- 细分板块涨跌分化,数据中心上涨36.55%,保租房板块跌幅达5.45%突出领跌。
- 市场日均换手率0.70%,环比上升0.05个百分点,成交金额增长15%。[page::0][page::1][page::3][page::4]
板块收益与回报率分析 [page::3]

- 经营权REITsYTD总回报率达13.76%,产权类17.01%,但8月均出现月度跌幅。
- C-REITs市场的收益波动率月度保持稳定,整体呈现企稳迹象。[page::3]
流动性与资金价格趋势 [page::4][page::5]

- 8月成交额及换手率呈稳定状态,日均换手率略微回升至0.70%。
- 资金价格中枢继续下降,显示资本成本有所缓和,但十年期国债利率环比上升8bps。[page::4][page::5]
相对价值与相关性分析 [page::6][page::7][page::12][page::13]

- C-REITs市场收益稳定、风险中等,在月度收益率标准差对比中处于中游位置。
- 与其他大类资产的相关性较低,显示REITs具有较好的风险分散作用。
- 市场情绪指标短期回落,反映投资者风险偏好边际波动。[page::6][page::7][page::12][page::13]
分板块估值利差情况 [page::7-12]
- 不同板块的加权利差多见于100-266bps区间,能源与保租房板块利差走阔,高速公路、市政环保板块利差收窄。
- 市政环保、能源、仓储物流等板块展现较强的现金分派率和较高利差水平,投资价值突出。
- 数据中心为新兴板块,已表现出较高的涨幅与估值水平。[page::7][page::8][page::9][page::10][page::11][page::12]
量化因子和量化策略分析
- 本报告未涉及具体的量化因子构建或量化策略回测,主要为市场和板块层面基本面及估值分析。[page::0][page::23]
国内外REITs市场对比及政策动向 [page::17-21]
- 美国REITs市场表现强劲,2025年累计回报居前,股息率与美国十年期收益率呈合理溢价。
- 新加坡及中国香港REITs市场走势分化,股息率普遍高于当地债券收益率,具有吸引力。
- 政策方面,近期多个部门发布政策支持数字基础设施、制造业及生物医药产业的REITs发行,助力行业高质量发展。[page::17][page::18][page::20][page::21]
深度阅读
金融研究报告详尽分析解读
《中金 • REITs | 公募REITs月报:市场探底回升,关注风险偏好变化》
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1. 元数据与概览
- 报告标题: 公募REITs月报:市场探底回升,关注风险偏好变化
- 作者/分析师: 裴佳敏、张星星等(中金公司不动产与空间服务、固定收益等部门多位分析师联合撰写)
- 发布机构: 中金公司研究部
- 发布日期: 2025年9月3日
- 主题领域: 中国公募REITs市场(月度表现、估值、风险偏好、资金面及境外REITs市场对比)
核心论点摘要:
8月公募REITs市场总体表现为先抑后扬,指数出现了初步企稳反弹。其中,新纳入的数据中心板块表现最为亮眼,涨幅达36.55%;而保租房板块连续第二个月领跌,主要因长端利率的持续上行导致估值压力加剧。整体市场风险偏好有所波动,但资金面表现较为活跃,成交额及换手率有所回升。作者提醒关注投资者风险偏好变化带来的市场影响,同时提示资金成本与项目表现是未来核心风险点。报告在境内外市场环境和估值对比中亦做了详尽分析,突出了当前市场配置价值和策略建议。
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2. 逐节深度解读
2.1 市场规模与收益情况
- 8月底中国公募REITs达到73只,市值合计2188亿元。中证REITs全收益指数本月跌2.61%,价格指数跌2.86% 。相比之下,美国、新加坡REITs则分别上涨3.46%和4.10%,而香港市场下跌1.94%。说明中国公募REITs延续波动压力,但仍具一定韧性。
- 图表显示市场规模从2021年6月的百亿元级别逐步扩大,增至目前2000多亿元,且标的数持续增多,体现公募REITs市场不断成长。
- 8月市场4个阶段趋势清晰:上旬震荡下行、中旬放量急跌、下旬企稳反弹,最低触及1050-1055的支撑位,最终回升收于1073.33,显示市场关键点位具备支撑力。
- 板块表现存在显著分化:
- 数据中心板块强劲上涨36.55%,为新增板块,受益于5G、数字基础设施政策支持。
- 仓储物流板块小幅回升0.80%。
- 能源、高速公路、市政环保轻微下跌1.56%-1.92%。
- 产业园、消费板块跌幅更大(-2.77%至-2.90%)。
- 保租房板块跌幅最大 (-5.45%),连续两个月领跌,长期利率上升给其估值带来压力。
- 市场成交活跃度连续第三个月小幅修复,日均换手率达0.70%,较上月提升0.05个百分点,月均成交额6.96亿元,环比增长15%,资金面回暖明显[page::0,1,4]。
2.2 资金面与流动性
- C-REITs市场整体成交额增长,换手率维持在历史均值附近,且日均成交额及大宗交易金额均显示持续的小幅提升。尤其大宗交易金额端观察到2025年以来显著分布,反映机构资金配置意愿提升。
- 8月资金价格中枢继续下降,银行间质押7日利率和隔夜SHIBOR均保持较低水平,易于融资,降低交易成本,为市场流动性提供支持。但10年期国债利率小幅上升8个基点,加剧部分板块估值压力。
- 资金成本整体改善,但长端利率的上行仍是保租房等利率敏感板块的负面因素[page::4,5]。
2.3 市场估值与风险偏好变化
- 各板块与10年国债利差存在较大差异,市政环保仅7bps,能源39bps,高速公路和产业园板块超250bps,反映核心资产竞争力强,利差回落带来估值改善空间。保租房利差扩大(+9bps),利率上行压力明显。
- 产权REITs市值加权年化分派率(TTM)与中证红利指数股息率的负利差收窄11bps至-57bps,显示现阶段公募REITs相对股市价值有所修复。
- 风险偏好存在边际变化迹象:大类资产方面,上证指数围绕3800点区间大幅波动,国债收益率维持震荡,转债指数回撤,黄金价格脱颖而出显示避险情绪略有升温。
- 如果风险偏好继续收敛,将有利于增强REITs受防御属性支撑的估值表现。
- 投资机会方面,超过五成公募REITs已累计出现逾5%跌幅,十只个券跌幅超过10%,显示估值错位的配置窗口逐渐打开。建议关注基本面强韧、租户结构稳定的板块和项目,重点是保租房、消费和市政环保等,同时把握仓储和高速板块边际企稳的项目,结合战配及打新机会。
- 主要风险包括无风险利率大幅上行和项目经营不及预期风险[page::1,6,7]。
2.4 板块估值利差详解
- 产权类基层板块(市政环保、高速公路、能源、仓储物流、产业园、保租房、消费、数据中心)对应利差图表均清晰显示出2025年8月实际利差现状及其相较历史和国债基准的溢价收益水平。
- 市政环保利差最窄(7bps),对应稳健的现金流和政策支持。
- 高速公路板块利差约7bps,能源REITs利差最高达266bps,表明能源板块风险溢价更高。
- 仓储物流、产业园、保租房和消费板块利差介于106bps至259bps之间,显示资产级别和现金流结构差异对估值影响显著。
- 数据中心作为新兴高增长板块,利差为191bps,配合36.55%月度涨幅显示市场对其增长潜力认可[page::8,9,10,11,12]。
2.5 市场表现及境内外对比
- 图表数据显示,中国权益及产权类REITs本月均出现2%~2.75%跌幅,2025年累计回报达10%~17%,反映市场波动但长期仍持正收益。
- 境外市场方面,美国REITs2025年迄今表现优异,市场指数稳步上涨,股息率与美债收益率呈现一定的正相关,当前股息率超过10年期国债4%左右,显示出较强吸引力。
- 香港和新加坡REITs股息率也明显高于本国10年期国债收益率,支撑海外REITs市场估值。
- 相关性分析表明,中国公募REITs与沪深300、中证1000等股指及债券指数之间相关性较低(0.04-0.12区间),具有资产配置中的分散风险优势。同时C-REITs与债券收益率走势出现负相关特性,股债收益率的滚动相关系数图进一步佐证REITs在资产组合中的防御性地位。
2.6 估值指标与现金分派情况
- C-REITs整体及细分板块的P/NAV(市净值与净资产价值比率)均在1.0-1.5区间上下波动,近期接近上市以来平均值的上轨,显示市场估值处于合理或稍显偏高水准但具备波动空间。
- 产权REITs分派率保持在4%~6%之间,具有稳定的现金流回报能力。
- 经营权REITs的中债IRR(内含收益率)多数维持较高水平,显示项目现金流的稳健性以及较好的风险溢价补偿。
- 个别板块如能源和保租房面临利率上升导致的利差压力,其分派率和IRR需要持续关注。
- 市场整体的估值与收益指标表明,处于等待市场情绪回暖的阶段,投资机会逐步显现[page::13,14,15]。
2.7 政策环境与境外市场
- 8月以来政策持续支持新型工业化和数字基础设施建设,五部门联合发文推动5G、工业互联网等领域融资支持,REITs作为重要融资方式被重点提及。福州市及国家层面均出台相关鼓励措施促进REITs发展,尤其鼓励社会资金投入数字基础设施和制造业等领域。
- 上海加快推进市政环保和低效用地再开发,支持老旧厂房资产证劵化,利于公募REITs板块资产质量提升。
- 商务部联合地方政府支持生物医药产业融资,为包括REITs在内的多渠道支持产业发展提供政策保障。
- 境外方面,美国REITs市场整体涨势强劲,股息率稳定高于国债水平,长期稳定现金流驱动;香港、新加坡REITs亦呈现强劲估值表现和股息吸引力。境外REITs数据中心、医疗健康板块表现亮眼,产业多样化且配套完善,投资者关注其策略与动态[page::17,18,19,20,21,22]。
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3. 重要图表深度解读
3.1 C-REITs市场规模与走势(图表1)
- 展示从2021年6月至2025年8月中国公募REITs总市值逐渐攀升至2188亿元,标的数由原来9只增长至73只,显示市场规模和深度持续扩大。
- 市场流动性(自由流通市值)也同步增长,体现市场成熟度提升。
- 说明基本面和政策推动支持市场发展[page::1]。
3.2 市场总回报与波动(图表3,4)
- 8月C-REITs全市场总回报月度为-2.28%,YTD则为13.76%,投资者经历短期波动后仍有良好累计收益。
- 经营权类REITs月度跌幅较小,产权类REITs跌幅稍大,凸显性质差异。市场情绪指标显示近期波动率增大,市场处于压力调整期。
- 波动率分析帮助投资者理解风险状况,提示关注波动带来的短期交易机会与风险[page::3,4]。
3.3 板块估值利差系列图(图表8-12)
- 每个细分板块的利差(REITs加权中债IRR减去10年期国债收益率)均经过详细绘制,显示板块风险溢价和市场定价压力。
- 市政环保、仓储物流、产业园领域利差高,显示出较高溢价,预示投资者的风险补偿要求更高。数据中心和消费板块利差稳定但维持在中等水平。
- 利差扩大对应估值受压,缩小则引导溢价回归,提示投资者对板块的风险承受及收益预期[page::8-12]。
3.4 流动性与资金成本(图表5、6)
- 成交额、换手率呈现稳步修复趋势,资金链持续良好。
- 资金价格中枢下降,短期资金成本缓解,但长期资金成本(10年国债利率)略升,形成估值上行压力。
- 银行间利率指标显示整体流动性环境宽松[page::5,6]。
3.5 境外REITs市场走势(图表18-22)
- 美国REITs价格总回报指数加速上涨,远超主要股指,股息率稳定高于美国10年期国债约2.5-3个百分点。
- 新加坡与香港REITs市场股息率均保持高于本国政府债券收益率,体现REITs的防御性及收益性。
- 部分板块表现强劲,如权益类REITs的P/FFO比率维持健康水准,支撑估值合理。
- 说明全球REITs在多元资产配置中具有重要地位[page::18-22]。
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4. 估值分析
- 报告核心采用的估值指标包括:市净率(P/NAV)、分派率(TTM)、内含收益率(IRR)、利差(与10年期国债收益率的差值)、股息率等多维指标。
- P/NAV反映市场估值相对资产净值的溢价或折价,目前C-REITs整体位于1.28,略高于历史均值,提示估值处于合理偏上水平[page::14,15]。
- 分派率作为现金流回报率重要指标,产权类REITs分派率稳定在4%-6%区间,具有较强分红吸引力。
- 利差分析则体现债券与REITs收益的风险溢价差异,是衡量风险补偿的关键指标。
- 无折现现金流(DCF)等复杂模型未明确使用,但IRR指标使用反映了未来现金流的隐含收益率。
- 边际估值受利率波动显著影响,报告强调利率与估值关系作为风险警示核心[page::7,8,14]。
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5. 风险因素评估
- 无风险利率上升: 长端利率上涨加剧估值压力,尤其对利率敏感的保租房板块影响最大,利差走阔、价格承压。
- 项目经营风险: 任何项目租金回收、运营优化不及预期,均可能导致现金流收缩,影响分派和回报率。
- 风险偏好变化: 资本市场风险偏好若继续收缩,短期可能压制市场表现,虽然中期有助于防御性资产修复。
- 报告提示投资者密切关注政策、利率及宏观经济变化对REITs收益和估值的影响,没有具体缓解策略,仅建议保持谨慎态度。
- 风险提示较为中性,符合市场当前阶段特征[page::1,6]。
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6. 批判性视角与细微差别
- 报告对赛道分化、利率影响有较为充分的认识,风险观念清晰,但对政策后续影响的依赖较大,或在抱有一定乐观预期。
- 保租房板块持续下跌,报告强调配置机会,但投资风险同样显著,建议投资者重视其基本面不确定性。
- 部分估值指标虽被广泛采用,但未深入披露估值模型具体参数和市场情绪指标计算的敏感性,存在一定模型假设局限。
- 整体数据详尽,但对未来货币政策调整节奏对市场影响的预测缺乏明确指引,或带来信息不对称风险。
- 境外市场对比虽丰富,但对跨境风险及制度差异相关性分析不足,存在解释空间。
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7. 结论性综合
本次《公募REITs月报》全面梳理了2025年8月中国公募REITs市场的表现、估值、风险偏好及资金面状况,结合境外成熟市场数据提供了多维度的比较视角。报告主要结论是:
- 中国公募REITs市场在经历前期调整后出现企稳反弹,指数触及关键技术支撑位,成交活跃度回升,资金成本有所缓解,显示市场正在筑底阶段。
- 板块分化严重,数据中心等新兴及政策支持明显板块表现强劲,而保租房等利率敏感板块承压,体现市场对不同资产的风险溢价要求差异。
- 市场整体估值及现金流分派保持相对稳定水平,但受到利率上升影响,估值修饰压力仍存,是主要风险因素。
- 风险偏好波动反映大类资产市场竞争的复杂格局,投资者需关注宏观资金面、风险偏好及政策变化。
- 政策方面强化数字基础设施、工业互联网、金融支持实体经济为市场带来长期成长动力。
- 境外REITs市场表现强劲,股息率优于本国债收益率,且市场成熟度高,为中国市场提供成长参考和比较标准。
- 综合来看,报告建议理性配置,重点关注基本面稳健且租户结构健康的项目,利用当前市场估值分化寻求投资机会。
图表洞见方面:
- 市场规模和标的数量稳定增长,制度环境日益完善(图表1)。
- 总回报和情绪指标反映市场波动加剧,资金流动性回暖(图表3、4、5)。
- 板块估值利差图示财富再分配特征,新兴与核心资产估值较优(图表8-12)。
- 估值指标显示整体相对偏高但仍有调整空间,现金流回报稳定支撑投资吸引力(图表14、15)。
- 境外REITs表现良好,估值与收益优势明显,国际化投资参考价值大(图表18-22)。
本报告为投资者提供了全面而系统的公募REITs市场分析及投资参考框架,对相关决策具备重要参考价值。[page::0,1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23]