房地产行业基本面选股系列报告之十：借镜观形，蹊径淘金 光大证券_20181228
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本篇报告是我们行业基本面选股系列的第十篇，重点关注房地产。该行业以住宅地产为主，其余细分领域规模较小且商业模式存在明显区别，因此本篇报告将着眼于住宅地产行业寻找其选股逻辑，并对相关指标进行全面验证，挖掘其中有效的基本面选股指标，并构造住宅地产行业内基本面选股策略，供投资者参考。
**利润表失效，关注当期销售情况：**为解决房地产公司的资金压力，我国引入了商品房预售制度，房地产公司的收入确认严重滞后于实际销售，利润表指标质量较差。现金流量表可真实反映报告期内实际经营情况，可借助经营现金流改进传统成长、运营效率指标。此外，2015年上交所、深交所相继发布指引鼓励上市公司披露月度、季度经营数据，上市公司销售金额、面积、土地储备等信息同样值得关注。
**改进后指标有效性显著提升、经营数据选股能力较强：**我们在房地产行业内测试了各类传统基本面指标，以及针对房地产商业模式改进指标的选股效果：（1）财务指标中，传统基本面指标基本没有稳定选股能力；改进后指标表现尤显著提升，其中采用现金流计算得到的周转率指标表现较好。（2）估值指标中，一致预期EP（EEP）指标表现最为突出，且在样本范围内覆盖度较高。（3）经营数据中，季度销售金额同比增速表现出较强选股能力，且在不同长度的测试期、不同数量样本范围内均表现出较强选股能力。
**销售额增速、现金周转率、一致预期EP筛选优质公司。**结合行业选股逻辑和基本面指标的实证效果，我们最终选择现金流资产周转率、一致预期EP以及销售金额增速来构建选股策略：（1）子策略一：从运营效率角度，剔除现金流资产周转率(AT_CF)指标在全样本中排名后1/2的上市公司；（2）子策略二：根据经营数据，剔除销售金额增速指标排名后1/3的上市公司；（3）取上述两项子策略选股所获持仓的交集，再从估值角度，筛选一致预期EP（EEP）指标较高的股票作为持仓，得出最终持仓名单，持仓数量为原始股票池总数的20%。 **房地产行业选股策略表现优异。**选股策略在回测期内（2009年1月1日至2018年12月21日），年化收益达27.9%，以房地产行业等权指数为基准，年化超额收益达15.5%，信息比率达1.20，月度胜率64.2%，表现优异；2018年以来，该策略净值下跌19.8%，超额房地产行业等权指数5.5个百分点。
**风险提示：**本文测试结果均基于通过历史数据建立的模型，随着行业格局的发展变化，行业商业模式及选股逻辑可能改变，此时模型将失效；另外，基本面选股策略注重捕捉公司经营能力带来的长期收益，短期面临市场风险。
正文
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